Compromis de vente à M. et Mme - Mme présente seule la demande de prêt - Refus de la banque

l incombe à l'emprunteur, obligé sous la condition suspensive de prêt, de démontrer qu'il a demandé dans le délai stipulé à l'acte un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

Par acte sous seing privé du 18 janv. 2010, M. David et Mme Françoise, époux, ont vendu à M. Clarel et Mme Nadine un immeuble sis [...] moyennant le prix de 262.000 euro en particulier sous la condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs d'un prêt d'un montant de 180.000 euro remboursable sur 25 ans et à un taux d'intérêt maximum de 5% l'an, étant précisé que les demandes de prêts devaient être déposées sous 10 jours et que la condition devait être réalisée au plus tard le 4 mars 2010 à 18 heures.

Il était prévu que la réitération de la vente par acte authentique interviendrait le 18 avril 2010 pardevant M. M, notaire à Melun.

L'acte comportait une clause pénale à titre d'indemnisation forfaitaire du préjudice de la partie qui ne serait pas en défaut, d'un montant de 26.200 euro, à la charge de la partie qui viendrait à refuser de réitérer la vente par acte authentique, les conditions suspensives étant par ailleurs réalisées.

Les acquéreurs se sont séparés après la signature de la promesse de vente.

Par lettre du 13 avr. 2010, le notaire M a envoyé au notaire des acheteurs une correspondance émanant de la Bred et destinée à Mme Nadine aux termes de laquelle la banque lui faisait part de son refus de lui accorder le prêt sollicité compte tenu "de la nouvelle situation de la famille et de son désir d'emprunter seule".

La régularisation de la promesse n'ayant pas eu lieu dans les délais impartis, les vendeurs ont fait assigner les acquéreur, sur le fondement de l'art. 1583 du code civil , aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 26.200 euro en exécution de la clause pénale, augmentée des intérêts aux taux légal à compter de l'acte l'introductif d'instance, outre le paiement de diverses indemnités.

I{{l incombe à l'emprunteur, obligé sous la condition suspensive de prêt, de démontrer qu'il a demandé dans le délai stipulé à l'acte un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.}}

En l'espèce, comme indiqué plus haut, la vente a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts par les acquéreurs. Ces derniers exposant s'être séparés deux mois après et qu'ils s'étaient engagés à solliciter solidairement le prêt requis, la demande déposée par la seule acheteuse a fait l'objet d'un refus par la banque, alors que les diligences avaient été réalisées correctement pour obtenir un emprunt répondant aux caractéristiques fixées dans le compromis et dans les délais impartis. Alors que les acquéreurs reconnaissent que le prêt devait être demandé par les deux co-acquéreurs, la circonstance tenant à "la nouvelle situation de famille de l'acheteuse et à son désir d'emprunter seule" à l'origine du refus opposé par la banque démontre que ceux-ci en choisissant d'en faire supporter la charge à un seul d'entre eux pour des motifs qui leurs sont propres, ont aggravé, en la rendant plus difficile, la condition mise à l'obtention d'un prêt et que, par ce seul motif, ils sont à l'origine du refus de l'organisme prêteur et donc de la défaillance de la condition suspensive. La condition est donc réputée accomplie, le débiteur en ayant empêché la réalisation.

Le montant de la clause pénale fixé à 26.200 euro est manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par les vendeurs qui n'ont été privés de la possibilité de remettre en vente leur bien que durant deux mois et qui l'ont finalement vendu avec un retard de deux mois et quatre jours par rapport à la date initialement projetée ce qui a prolongé d'autant la charge des intérêts de leurs emprunts, étant observé que les acquéreurs ne peuvent être tenus pour responsables de la baisse du marché immobilier ou du choix des vendeurs de demander un moindre prix dans un souci d'accélérer la vente de leur immeuble. Il convient donc de réduire le montant de la clause pénale à la somme de 12.000 euro.