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Le 17 décembre 2003
Question. Cherchant une maison à acheter, je me suis adressée à un agent immobilier qui m'a fait visiter deux maisons. A cette occasion, à la demande de l'agent, j'ai signé deux bons de visite. A quoi me suis-je engagée? A quoi sert le bon de visite?
Réponse. Ce document est une création de la pratique des agents immobiliers, dans un domaine où la preuve par témoins n'est pas admise, document destiné à prouver la visite du bien par une personne présentée par une agence. Le "bon de visite" que les agents immobiliers font souvent signer à l'acquéreur après la visite du logement ne peut à lui seul justifier une demande de rémunération. En effet le bon de visite ne peut tenir lieu de mandat et faire naître une obligation à la charge de l'acheteur dès lors que le mandat prévoit que la commission sera à la charge du vendeur. Quatre cas de figure peuvent se trouver:
- 1. L'agent immobilier a trouvé l'acheteur, lui a fait visiter le logement et a conclu définitivement l'affaire avec lui: l'acquéreur doit lui verser le montant de la commission prévue pour les services rendus, si la commission a été mise à la charge de l'acheteur par le mandat et que celui-ci a accepté la stipulation par exemple aux termes de l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente).
-2. L'agent immobilier a fait visiter le logement, a entrepris de négocier le prix d'acquisition avec le client, mais la transaction a été conclue par un autre professionnel (agent immobilier, notaire, géomètre-expert): aucune rémunération n'est due au premier agent immobilier, même s'il a entamé les négociations. La commission est versée au professionnel qui a conclu l'affaire.
-3. Le vendeur traite directement avec un acquéreur présenté par l'agence immobilière: l'opération est considérée comme conclue par l'intermédiaire de l'agent immobilier qui percevra sa commission ou obtiendra du juge des dommages et intérêts compensatoires, au cas de refus de paiement. L'acheteur peut être condamné in solidum au paiement des dommages-intérêts éventuels si la collusion frauduleuse avec le propriétaire est établie.
-4. Le vendeur a refusé par écrit une baisse du prix à un premier agent immobilier ayant fait visiter le logement, mais a accepté une diminution du prix lors de négociations avec un autre agent immobilier, qui a emporté l'affaire. Le vendeur peut se voir contraint de verser des dommages et intérêts au premier agent immobilier, qui devra cependant apporter la preuve qu'il a été victime d'un comportement qui ne lui a pas permis de réaliser la vente. Les tribunaux fixeront le montant de l'indemnité à verser à l'agent immobilier. A quoi sert le bon de visite? A vous? A rien. A l'agent? A empêcher le propriétaire mandant de traiter directement avec vous. Le cas échéant à vous décourager de signer avec un autre agent dans le cas, par exemple, où celui-ci présenterait le même bien à un prix inférieur. Garantie illusoire, ce bon de visite ne vous engage à rien à lui seul, comme indiqué plus haut. La Cour de cassation a rendu un arrêt statuant que les honoraires sont dus uniquement à l'agence qui aura accompli sa mission. Un petit conseil pour l'avenir: lisez attentivement avant de signer quoi que ce soit. Croyant signer un bon de visite, un acheteur a signé un mandat de recherche qui l'engageait à faire appel à cette agence pour lui trouver un appartement (il s'agit apparemment d'une pratique exceptionnelle). Conseillé par l'INC (Institut national de la consommation), cette personne a pu se rétracter à temps grâce aux dispositions de la loi SRU.
Références: http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/AKEAN.htm
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce (loi Hoguet)€€
- Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 15 février 1996 et 24 juin 1999
- Cour de cassation, 1e chambre civ., 28 novembre 2000
Sur le sujet voir aussi: [Comment prouver la visite quand il n’y a pas eu de bon de visite ?->http://www.jurisprudentes.net/Comment-prouver-la-visite-quand-il.html]
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