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Le 29 mars 2011
L'exception d'inexécution est justifiée, dès lors que le locataire était dans l'impossibilité de disposer d'une quelconque jouissance des lieux en raison de leur indécence et de leur dangerosité.
Mme O a enjoint son bailleur, la SCI SHAMS, par lettre du 15 août 2007 de faire "des travaux d'isolation, fenêtres cassées, fermetures, portes "car "isolation, fenêtres n'a pas de fermetures, cassées (véranda) et d'isolations, toute la plomberie est à revoir, fuites partout, baignoire, lavabo, portes extérieurs peut passer deux doigts". Mme O a réitéré cette demande par lettre du 28 août 2007.
Les anciens locataires de 2000 à 2005, M. P et Mlle M avaient également par lettre du 1er juin 2005 demandé à leur bailleur, alors M. P Henry, époux de la gérante de la SCI SHAMS d'effectuer des travaux à savoir: "changement de baignoire, électricité aux normes, protection contre l'humidité de l'étage etc.". Dans leurs attestations, ils témoignent du défaut d'isolation et de l'humidité constante affectant les locaux ainsi que de l'absence de normes de l'électricité et du mauvais état de la plomberie.
Le diagnostic CONSUEL établi le 14 février 2008 par la société PROMOLEC, relève 5 défauts de l'équipement électrique faisant courir un risque grave aux occupants, 1 défaut un risque important et deux défauts un risque potentiel ; l'installation électrique était en conséquence dangereuse;
– les locaux n'ont pas disposé d'eau courante du 18 septembre 2007 au 21 octobre 2007.
Le 8 novembre 2007, la SCI SHAMS faisait procéder à la pose d'un lavabo dans la salle de bains avec une robinetterie, à la pose d'une robinetterie avec mitigeur sur la baignoire et à la pose d'un compteur divisionnaire d'eau.
Le 10 mars 2008, l'huissier a constaté que les lieux loués présentent des portes et fenêtres fermant mal et laissant passer l'air provenant de l'extérieur, que l'isolation est défaillante, qu'une humidité importante affecte la salle à manger dans laquelle est notée la présence de champignon et de pourriture et que la véranda est également humide avec présence de salpêtre.
Au vu de ces éléments, la cour considère que la SCI SHAMS a failli à son obligation de délivrer un logement décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juill. 1989 dès lors que le réseau électrique n'était pas conforme aux normes et que les menuiseries extérieures n'assuraient pas la protection des locaux contre les entrées d'humidité.
Dès lors que la SCI SHAMS n'a pas fait procéder à l'ensemble des travaux qui lui étaient demandés par lettre du 18 août 2007 alors qu'elle avait une parfaite connaissance de l'état de lieux en raison des demandes qui lui avaient été faites par les locataires précédents, Mme O était en droit de cesser de payer les loyers en invoquant l'exception d'inexécution de la bailleresse, étant relevé que c'est par une parfaite mauvaise foi que cette dernière avait mentionné dans le contrat de bail que l'électricité avait été entièrement refaite selon les normes, la plomberie et les peintures refaites alors même qu'elle n'a jamais fait dresser d'état des lieux d'entrée pour faire constater cette situation et pour cause!
De plus ainsi que l'a justement relevé le premier juge, la maison louée a été rendue complètement inhabitable pendant la coupure d'eau, sa durée ne pouvant s'expliquer par la recherche d'une fuite puisque le rétablissement de l'alimentation a été effectif qu'après intervention du maire de la commune.
Dans ces conditions, la cour infirme le jugement et considère que Mme O était fondée à opposer l'exception d'inexécution par la bailleresse des travaux de réparation nécessaires, du 15 août 2007 à son départ en mars 2008, cette locataire étant dans l'impossibilité de disposer d'une quelconque jouissance des lieux loués en raison de leur indécence et dangerosité.
En conséquence, Mme Ouadah n'était pas tenue, en application de l'article 1728 du Code civil, pendant cette période au paiement d'un quelconque loyer ni à la prise en charge du commandement de payer qui lui a été délivré de manière injustifiée.
Mme O a enjoint son bailleur, la SCI SHAMS, par lettre du 15 août 2007 de faire "des travaux d'isolation, fenêtres cassées, fermetures, portes "car "isolation, fenêtres n'a pas de fermetures, cassées (véranda) et d'isolations, toute la plomberie est à revoir, fuites partout, baignoire, lavabo, portes extérieurs peut passer deux doigts". Mme O a réitéré cette demande par lettre du 28 août 2007.
Les anciens locataires de 2000 à 2005, M. P et Mlle M avaient également par lettre du 1er juin 2005 demandé à leur bailleur, alors M. P Henry, époux de la gérante de la SCI SHAMS d'effectuer des travaux à savoir: "changement de baignoire, électricité aux normes, protection contre l'humidité de l'étage etc.". Dans leurs attestations, ils témoignent du défaut d'isolation et de l'humidité constante affectant les locaux ainsi que de l'absence de normes de l'électricité et du mauvais état de la plomberie.
Le diagnostic CONSUEL établi le 14 février 2008 par la société PROMOLEC, relève 5 défauts de l'équipement électrique faisant courir un risque grave aux occupants, 1 défaut un risque important et deux défauts un risque potentiel ; l'installation électrique était en conséquence dangereuse;
– les locaux n'ont pas disposé d'eau courante du 18 septembre 2007 au 21 octobre 2007.
Le 8 novembre 2007, la SCI SHAMS faisait procéder à la pose d'un lavabo dans la salle de bains avec une robinetterie, à la pose d'une robinetterie avec mitigeur sur la baignoire et à la pose d'un compteur divisionnaire d'eau.
Le 10 mars 2008, l'huissier a constaté que les lieux loués présentent des portes et fenêtres fermant mal et laissant passer l'air provenant de l'extérieur, que l'isolation est défaillante, qu'une humidité importante affecte la salle à manger dans laquelle est notée la présence de champignon et de pourriture et que la véranda est également humide avec présence de salpêtre.
Au vu de ces éléments, la cour considère que la SCI SHAMS a failli à son obligation de délivrer un logement décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juill. 1989 dès lors que le réseau électrique n'était pas conforme aux normes et que les menuiseries extérieures n'assuraient pas la protection des locaux contre les entrées d'humidité.
Dès lors que la SCI SHAMS n'a pas fait procéder à l'ensemble des travaux qui lui étaient demandés par lettre du 18 août 2007 alors qu'elle avait une parfaite connaissance de l'état de lieux en raison des demandes qui lui avaient été faites par les locataires précédents, Mme O était en droit de cesser de payer les loyers en invoquant l'exception d'inexécution de la bailleresse, étant relevé que c'est par une parfaite mauvaise foi que cette dernière avait mentionné dans le contrat de bail que l'électricité avait été entièrement refaite selon les normes, la plomberie et les peintures refaites alors même qu'elle n'a jamais fait dresser d'état des lieux d'entrée pour faire constater cette situation et pour cause!
De plus ainsi que l'a justement relevé le premier juge, la maison louée a été rendue complètement inhabitable pendant la coupure d'eau, sa durée ne pouvant s'expliquer par la recherche d'une fuite puisque le rétablissement de l'alimentation a été effectif qu'après intervention du maire de la commune.
Dans ces conditions, la cour infirme le jugement et considère que Mme O était fondée à opposer l'exception d'inexécution par la bailleresse des travaux de réparation nécessaires, du 15 août 2007 à son départ en mars 2008, cette locataire étant dans l'impossibilité de disposer d'une quelconque jouissance des lieux loués en raison de leur indécence et dangerosité.
En conséquence, Mme Ouadah n'était pas tenue, en application de l'article 1728 du Code civil, pendant cette période au paiement d'un quelconque loyer ni à la prise en charge du commandement de payer qui lui a été délivré de manière injustifiée.
Référence:
Référence:
- C.A. Amiens, 1re ch., 21 oct. 2010