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Le 26 septembre 2011
Pour déterminer si une telle indemnité versée par le preneur au bailleur constitue une charge de loyer déductible ou correspond au prix d'acquisition d'éléments incorporels du fonds de commerce, voire relève pour partie de l'une ou l'autre de ces catégories, il y a lieu de tenir compte non seulement des clauses du bail et du montant de l'indemnité stipulée, mais aussi du niveau normal du loyer correspondant au local
On sait qu'au regard de la législation sur les baux commerciaux, le changement d'activité peut motiver le paiement à la charge du locataire, d'une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence. Le propriétaire bailleur peut, en outre, en contrepartie de l'avantage procuré, demander au moment de la transformation, la modification du prix du bail.
Pour déterminer si une telle indemnité versée par le preneur au bailleur constitue une charge de loyer déductible ou correspond au prix d'acquisition d'éléments incorporels du fonds de commerce, voire relève pour partie de l'une ou l'autre de ces catégories, il y a lieu de tenir compte non seulement des clauses du bail et du montant de l'indemnité stipulée, mais aussi du niveau normal du loyer correspondant au local, ainsi que, le cas échéant, des avantages effectivement offerts par le propriétaire en sus du droit de jouissance qui découle du contrat de bail.
Le Conseil d'État ainsi rappelle qu'aux termes de l'article 34-3 de la loi du 16 juill. 1971 relative au renouvellement des baux commerciaux : "{Le changement d'activité peut motiver le paiement à la charge du locataire, d'une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence. Ce dernier peut, en outre, en contrepartie de l'avantage procuré, demander au moment de la transformation, la modification du prix du bail}."
Pour déterminer si une indemnité versée par le preneur au bailleur en vertu des dispositions précitées de la loi du 16 juill. 1971 constitue une charge de loyer déductible ou correspond au prix d'acquisition d'éléments incorporels du fonds de commerce, voire relève pour partie de l'une ou l'autre de ces catégories, il y a lieu de tenir compte non seulement des clauses du bail et du montant de l'indemnité stipulée, mais aussi du niveau normal du loyer correspondant au local, ainsi que, le cas échéant, des avantages effectivement offerts par le propriétaire en sus du droit de jouissance qui découle du contrat de bail ; lorsque l'opération contestée par l'administration s'est traduite, en comptabilité, par une écriture portant sur des charges, il appartient au contribuable de justifier non seulement du montant des sommes correspondantes, mais également de la correction de leur inscription en comptabilité, c'est-à-dire du principe même de leur déductibilité.
il suit de là qu'en jugeant qu'il incombait à la SA Boulogne Distribution, preneuse, d'établir que l'indemnité de déspécialisation du bail commercial, comptabilisée par elle en tant que frais d'établissement, n'avait pas pour contrepartie l'acquisition d'éléments incorporels du fonds de commerce, du fait, le cas échéant, du niveau anormalement bas du loyer, la cour n'a pas inversé la charge de la preuve.
On sait qu'au regard de la législation sur les baux commerciaux, le changement d'activité peut motiver le paiement à la charge du locataire, d'une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence. Le propriétaire bailleur peut, en outre, en contrepartie de l'avantage procuré, demander au moment de la transformation, la modification du prix du bail.
Pour déterminer si une telle indemnité versée par le preneur au bailleur constitue une charge de loyer déductible ou correspond au prix d'acquisition d'éléments incorporels du fonds de commerce, voire relève pour partie de l'une ou l'autre de ces catégories, il y a lieu de tenir compte non seulement des clauses du bail et du montant de l'indemnité stipulée, mais aussi du niveau normal du loyer correspondant au local, ainsi que, le cas échéant, des avantages effectivement offerts par le propriétaire en sus du droit de jouissance qui découle du contrat de bail.
Le Conseil d'État ainsi rappelle qu'aux termes de l'article 34-3 de la loi du 16 juill. 1971 relative au renouvellement des baux commerciaux : "{Le changement d'activité peut motiver le paiement à la charge du locataire, d'une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence. Ce dernier peut, en outre, en contrepartie de l'avantage procuré, demander au moment de la transformation, la modification du prix du bail}."
Pour déterminer si une indemnité versée par le preneur au bailleur en vertu des dispositions précitées de la loi du 16 juill. 1971 constitue une charge de loyer déductible ou correspond au prix d'acquisition d'éléments incorporels du fonds de commerce, voire relève pour partie de l'une ou l'autre de ces catégories, il y a lieu de tenir compte non seulement des clauses du bail et du montant de l'indemnité stipulée, mais aussi du niveau normal du loyer correspondant au local, ainsi que, le cas échéant, des avantages effectivement offerts par le propriétaire en sus du droit de jouissance qui découle du contrat de bail ; lorsque l'opération contestée par l'administration s'est traduite, en comptabilité, par une écriture portant sur des charges, il appartient au contribuable de justifier non seulement du montant des sommes correspondantes, mais également de la correction de leur inscription en comptabilité, c'est-à-dire du principe même de leur déductibilité.
il suit de là qu'en jugeant qu'il incombait à la SA Boulogne Distribution, preneuse, d'établir que l'indemnité de déspécialisation du bail commercial, comptabilisée par elle en tant que frais d'établissement, n'avait pas pour contrepartie l'acquisition d'éléments incorporels du fonds de commerce, du fait, le cas échéant, du niveau anormalement bas du loyer, la cour n'a pas inversé la charge de la preuve.
Référence:
Référence:
- C.E. Ctx, 9e sous sect., 26 juill. 2011 (req. n° 315.482)