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Le 30 juillet 2013
Il apparaît au vu de tout ce qui précède que le plafonnement du loyer s'impose.
Par acte notarié reçu le 24 juil. 2001, la PAROISSE PROTESTANTE SAINT-PIERRE LE JEUNE a donné en location à la société MAGADE un local commercial situé [...] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janv. 2001. Le 26 juin 2009, la bailleresse a fait délivrer un congé pour le 31 déc. 2009 avec offre de renouvellement moyennant un loyer renouvelé de 78.132 EUR HT par an.
Par lettre recommandée du 5 avr. 2011, la PAROISSE PROTESTANTE a notifié à la locataire son mémoire préalable.
Selon assignation délivrée le 26 mai 2011, la PAROISSE PROTESTANTE a attrait la société MAGADE devant le tribunal de grande instance de Strasbourg pour obtenir la fixation du loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2010 à 85.680 EUR HT.
La société MAGADE a argué d'une absence de déplafonnement.
Le preneur exploite les locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage d'un immeuble collectif pour un commerce de vente de mobilier contemporain haut de gamme ainsi qu'une activité d'architecte d'intérieur. Le bailleur qui entend obtenir le déplafonnement du loyer doit établir que les conditions sont remplies. Celui-ci entend se prévaloir d'une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, notamment du fait de l'extension du tramway, de la création d'une galerie marchande à proximité et du renouvellement régulier et homogène d'enseignes de luxe à proximité. Or, il ne fournit aucune donnée sur le prétendu accroissement de la fréquentation des rues à proximité du local. Tout d'abord le développement du réseau du tramway ne saurait être pris en compte dans la mesure où l'installation du réseau du tramway est antérieure à la conclusion du bail litigieux. S'agissant de l'ouverture de la galerie commerciale, elle ne caractérise pas davantage une évolution justifiant un déplafonnement. En effet, les enseignes qui y sont implantées ne s'adressent pas à une clientèle haut de gamme mais à une clientèle jeune disposant de ressources limitées. En outre, il n'est pas établi que la clientèle emprunte la rue d'implantation du preneur pour se rendre à la galerie commerciale. S'agissant de l'argumentaire tiré du renouvellement régulier des enseignes spécialisées dans l'équipement de la personne et un remplacement par des enseignes plus dynamiques et attractives ciblant une clientèle plus jeune, il est également sans incidence.
En effet, il est constant et notoire que la clientèle rajeunie drainée par ces enseignes acquiert essentiellement des meubles en kit et non le mobilier coûteux proposé par le preneur. Ce type de clientèle n'est pas davantage attiré par l'activité d'architecture d'intérieur de la société preneuse. L'accroissement de la commercialité n'a donc pas profité au preneur. S'agissant de l'implantation d'un opticien à proximité d'un cabinet de six ophtalmologistes ainsi que l'ouverture d'une agence immobilière, ces activités s'adressent à une clientèle socialement diversifiée qui n'est ni proche, ni identique à celle du preneur. Aucun autre commerce haut de gamme, de nature à drainer une clientèle nouvelle vers le preneur, ne s'est implanté dans la rue de situation des locaux. En outre, la rue de situation des locaux est étroite, non piétonnière et ne dispose d'aucun emplacement de stationnement susceptible de permettre l'arrêt de véhicules. Enfin, la rénovation d'un hôtel de luxe à l'autre extrémité de la rue et l'implantation d'enseignes de prêt-à-porter dont une de luxe n'ont pas davantage amélioré la commercialité du fonds. Il en va de même du changement de certaines enseignes de meubles ou de décoration d'intérieur dans le centre ville, lequel ne saurait caractériser un regroupement important du nombre d'enseignes de mobiliers contemporains, les ouvertures nouvelles ayant été insuffisamment nombreuses et étant intervenues sur un secteur trop large pour avoir une incidence notable sur le commerce du preneur.
Il apparaît au vu de tout ce qui précède que le plafonnement du loyer s'impose.
Par acte notarié reçu le 24 juil. 2001, la PAROISSE PROTESTANTE SAINT-PIERRE LE JEUNE a donné en location à la société MAGADE un local commercial situé [...] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janv. 2001. Le 26 juin 2009, la bailleresse a fait délivrer un congé pour le 31 déc. 2009 avec offre de renouvellement moyennant un loyer renouvelé de 78.132 EUR HT par an.
Par lettre recommandée du 5 avr. 2011, la PAROISSE PROTESTANTE a notifié à la locataire son mémoire préalable.
Selon assignation délivrée le 26 mai 2011, la PAROISSE PROTESTANTE a attrait la société MAGADE devant le tribunal de grande instance de Strasbourg pour obtenir la fixation du loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2010 à 85.680 EUR HT.
La société MAGADE a argué d'une absence de déplafonnement.
Le preneur exploite les locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage d'un immeuble collectif pour un commerce de vente de mobilier contemporain haut de gamme ainsi qu'une activité d'architecte d'intérieur. Le bailleur qui entend obtenir le déplafonnement du loyer doit établir que les conditions sont remplies. Celui-ci entend se prévaloir d'une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, notamment du fait de l'extension du tramway, de la création d'une galerie marchande à proximité et du renouvellement régulier et homogène d'enseignes de luxe à proximité. Or, il ne fournit aucune donnée sur le prétendu accroissement de la fréquentation des rues à proximité du local. Tout d'abord le développement du réseau du tramway ne saurait être pris en compte dans la mesure où l'installation du réseau du tramway est antérieure à la conclusion du bail litigieux. S'agissant de l'ouverture de la galerie commerciale, elle ne caractérise pas davantage une évolution justifiant un déplafonnement. En effet, les enseignes qui y sont implantées ne s'adressent pas à une clientèle haut de gamme mais à une clientèle jeune disposant de ressources limitées. En outre, il n'est pas établi que la clientèle emprunte la rue d'implantation du preneur pour se rendre à la galerie commerciale. S'agissant de l'argumentaire tiré du renouvellement régulier des enseignes spécialisées dans l'équipement de la personne et un remplacement par des enseignes plus dynamiques et attractives ciblant une clientèle plus jeune, il est également sans incidence.
En effet, il est constant et notoire que la clientèle rajeunie drainée par ces enseignes acquiert essentiellement des meubles en kit et non le mobilier coûteux proposé par le preneur. Ce type de clientèle n'est pas davantage attiré par l'activité d'architecture d'intérieur de la société preneuse. L'accroissement de la commercialité n'a donc pas profité au preneur. S'agissant de l'implantation d'un opticien à proximité d'un cabinet de six ophtalmologistes ainsi que l'ouverture d'une agence immobilière, ces activités s'adressent à une clientèle socialement diversifiée qui n'est ni proche, ni identique à celle du preneur. Aucun autre commerce haut de gamme, de nature à drainer une clientèle nouvelle vers le preneur, ne s'est implanté dans la rue de situation des locaux. En outre, la rue de situation des locaux est étroite, non piétonnière et ne dispose d'aucun emplacement de stationnement susceptible de permettre l'arrêt de véhicules. Enfin, la rénovation d'un hôtel de luxe à l'autre extrémité de la rue et l'implantation d'enseignes de prêt-à-porter dont une de luxe n'ont pas davantage amélioré la commercialité du fonds. Il en va de même du changement de certaines enseignes de meubles ou de décoration d'intérieur dans le centre ville, lequel ne saurait caractériser un regroupement important du nombre d'enseignes de mobiliers contemporains, les ouvertures nouvelles ayant été insuffisamment nombreuses et étant intervenues sur un secteur trop large pour avoir une incidence notable sur le commerce du preneur.
Il apparaît au vu de tout ce qui précède que le plafonnement du loyer s'impose.
Référence:
Référence:
- Cour d'appel de Colmar, Ch. Civ., 1, sect. A, 3 juill. 2013 (RG N° 13/01320)