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Le 26 mai 2004
Réponse. L'acquéreur réel d'un immeuble mis en vente ne souhaite pas toujours que le vendeur connaisse son identité au moment où la vente se réalise. Il se fait représenter par quelqu'un d'autre qui apparaît lors de la vente, mais qui s'efface ensuite dans le cadre d'une "déclaration de command" ou "déclaration d'ami". Cette procédure est assez habituelle en vente publique, mais peut aussi se rencontrer dans le cadre d'une vente de gré à gré. Une vente avec déclaration de command est une vente de gré à gré ou une vente publique où l'acquéreur apparent (le commandé) se réserve la possibilité de nommer une autre personne comme acquéreur réel (le command). La vente se fera donc entre le propriétaire vendeur et l'acheteur réel sans que les droits de mutation (taxe de publicité foncière) ne soient dus une seconde fois. Dans une vente amiable, une vente de gré à gré, la possibilité d'acquérir pour le compte d'autrui doit être expressément prévue dans l'avant-contrat de vente et/ou l'acte de vente signé entre le vendeur et l'acquéreur apparent. Sans une clause particulière, la déclaration de command n'est pas valable. Il n'y a pas de formule consacrée pour réserver la possibilité d'élire command. Il suffit que les termes utilisés soient suffisamment clairs. Une telle déclaration est bien sûr de nature à attirer l'attention du propriétaire sur la volonté de l'acquéreur de se substituer une autre personne. Dès la signature de l'acte de vente, l'acquéreur apparent et l'acquéreur réel doivent signer devant notaire un acte où l'acquéreur réel sera désigné. Cet acquéreur réel devra accepter toutes les conditions de la vente, en particulier celles relatives au prix; seule l'identité de l'acquéreur pourra être modifiée. Le notaire fera enregistrer la déclaration de command au plus tard le premier jour ouvrable qui suit celui de la vente (délai de vingt-quatre heures). Les samedis, dimanches et jours fériés légaux ne sont pas des jours ouvrables. En cas de vente publique, comme une adjudication judiciaire, les cahiers des charges préalables prévoient en général la possibilité de désigner un autre acquéreur. La procédure est la même que pour les ventes de gré à gré: l'acquéreur apparent et l'acquéreur réel doivent signer une déclaration de command par acte public. L'enregistrement de la déclaration de command se fera le premier jour ouvrable qui suit le jour où la vente est définitive, c'est à dire le lendemain du jour de l'adjudication définitive ou de celui où expire le délai de surenchère. Il peut être élu command que pour partie seulement des biens acquis et ce command peut être fait pour plusieurs personnes qui divisent entre elles les biens acquis. Par exemple, si une personne achète un immeuble entier, avec réserve de déclarer command, elle a la possibilité de déclarer qu'elle a fait l'achat pour plusieurs personnes qui deviennent chacune propriétaire d'un appartement de l'immeuble. Le délai d'un jour ouvrable doit être respecté strictement. Si ce délai est dépassé, l'administration fiscale pourra considérer qu'il y a eu deux ventes, la première entre le vendeur et l'acquéreur apparent, et la seconde entre ce dernier et l'acquéreur réel. Bien entendu, dans ce cas, elle percevra deux fois les droits. En raison de ces délais très courts, il vaut mieux se présenter chez le notaire immédiatement après avoir signé l'acte. Cela lui permettra de se rendre dès le lendemain à la conservation des hypothèques compétente ou à la recette principale des impôts. C'est l'article 686 du Code général des impôts qui prescrit que la déclaration de command doit être faite par acte public, à condition qu'elle ait été prévue dans l'acte initial; ce texte dit que la déclaration, enregistrée au seul droit fixe de 75 EUR, doit l'être dans les vingt-quatre heures de l'acte de vente initial. Référence: €€http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CGIMPOT0.rcv&a...€- Code général des impôts, article 686€€