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Le 04 septembre 2012
Le certificat d'urbanisme n'est pas l'équivalent du permis de construire puisqu'il est un relevé des règles administratives applicables au lieu
Le compromis de vente en date du 28 sept. 2008 édicte d'une part une condition résolutoire, d'autre part la condition suspensive litigieuse de l'obtention "d'un permis de construire pour un garage situé à l'une ou l'autre des extrémités de la maison".
Il y est par ailleurs mentionné que l'acte authentique sera établi au plus tard le 12 nov. 2008, que les honoraires de négociation, soit 10.000 euro, seront à la charge du vendeur, qu'une clause pénale pourra recevoir application.
Suite au dépôt de sa demande le 14 oct. 2008, l'acquéreur a reçu un certificat d'urbanisme le 24 déc. 2008 signalant que le terrain se situait dans une zone exposée à des risques d'inondation, soumise au PPRI de la Loue, que l'extension des constructions était possible à condition que la surface soit inférieure à 25 m2 ou 10 % de l'emprise existante, que les planchers soient implantés à la cote de référence, soit 266,08 m NGF, c'est-à-dire à un mètre du sol selon le calcul non critiqué de l'acheteur.
Il n'est pas contesté par les vendeurs que d'un côté de la maison la largeur disponible de 1,80 m est insuffisante et que de l'autre côté existent à la fois une servitude de passage sur le côté et une servitude d'eaux usées au milieu de la parcelle réduisant la surface d'implantation, enfin que pour respecter la cote susvisée la construction d'une rampe d'accès impliquant une emprise d'une dizaine de mètres est nécessaire, selon les renseignements rassemblés, auprès de la mairie, de la DDE, par l'acheteur et obtenus aussi grâce à une expertise amiable et par le plan de bornage.
Le permis de construire, dont la demande a été déposée le 9 févr. 2009 et qui est en date du 24 sept. 2009, a été refusé non seulement parce que le garage projeté faisait 38,66 m2 mais aussi parce qu'il serait implanté sur une servitude de passage et de réseau d'assainissement, et sous réserve de surcroît du respect de la cote d'implantation non précisée, c'est-à-dire en fonction des éléments qui avaient suscité les craintes de l'acheteur et l'avaient amené dès le 13 janv. 2009 à écrire à son notaire pour faire constater que la construction était impossible et tenter d'obtenir un arrangement.
Il faut préciser que le délai d'instruction de la demande de permis initialement de 2 mois a été porté à 6 mois par lettre du Maire en date du 4 mars, au motif que le projet se situe dans le périmètre de protection du château.
Le certificat d'urbanisme n'est pas l'équivalent du permis de construire puisqu'il est un relevé des règles administratives applicables au lieu, des dispositions utiles pour la constructibilité aboutissant à un simple avis qui précise bien que le projet reste soumis à la procédure de demande de permis.
Qu'il ne peut donc être soutenu que la condition suspensive était réalisée par la délivrance de ce certificat ;
L'examen des dates susvisées des formalités entreprises par l'acquéreur montre bien qu'il a été normalement diligent dans la mesure où il ne peut lui être fait grief au vu des contraintes révélées par le certificat d'urbanisme, le plan de bornage, confirmés par l'expert commis par lui et laissant présumer que la construction était techniquement impossible, d'avoir entamé des pourparlers, notamment par une lettre du 13 janv., et proposé une rupture de l'engagement qui aurait permis aux vendeurs de remettre le bien sur le marché sans attendre et d'avoir différé le dépôt de la demande de permis.
Le jour de l'arrêté refusant le permis, 24 sept. 2009, les vendeurs ont signé les actes de vente du bien litigieux à des tiers, qui avaient été précédés de compromis en date du 17 juill. 2009.
Il ne peut donc être retenu que M. C, acquéreur, a empêché l'accomplissement de la condition suspensive et qu'il est donc redevable de la clause pénale.
N'étant pas défaillant il ne peut être tenu de supporter, ni le coût des honoraires de négociations, qui pouvaient être réclamés à l'une ou l'autre partie mais restaient bien à la charge des vendeurs sauf non réalisation par la faute de l'acquéreur, ni des dommages-intérêts.
La clause pénale ne peut s'appliquer au profit de l'acquéreur, les vendeurs ayant anticipé le refus de permis de construire mais n'étant l'auteur d'aucun manquement en lien avec la non-réalisation.
Il n'est pas démontré que les vendeurs ont cherché à tromper leur acquéreur en dissimulant sciemment des informations utiles, alors que le compromis faisait référence à l'état des risques naturels et technologiques majeurs et qu'il était aisé de prendre conscience de la configuration des lieux, même si les limites séparatives et les servitudes n'ont été connues qu'après bornage.
L'acheteur sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.
Le compromis de vente en date du 28 sept. 2008 édicte d'une part une condition résolutoire, d'autre part la condition suspensive litigieuse de l'obtention "d'un permis de construire pour un garage situé à l'une ou l'autre des extrémités de la maison".
Il y est par ailleurs mentionné que l'acte authentique sera établi au plus tard le 12 nov. 2008, que les honoraires de négociation, soit 10.000 euro, seront à la charge du vendeur, qu'une clause pénale pourra recevoir application.
Suite au dépôt de sa demande le 14 oct. 2008, l'acquéreur a reçu un certificat d'urbanisme le 24 déc. 2008 signalant que le terrain se situait dans une zone exposée à des risques d'inondation, soumise au PPRI de la Loue, que l'extension des constructions était possible à condition que la surface soit inférieure à 25 m2 ou 10 % de l'emprise existante, que les planchers soient implantés à la cote de référence, soit 266,08 m NGF, c'est-à-dire à un mètre du sol selon le calcul non critiqué de l'acheteur.
Il n'est pas contesté par les vendeurs que d'un côté de la maison la largeur disponible de 1,80 m est insuffisante et que de l'autre côté existent à la fois une servitude de passage sur le côté et une servitude d'eaux usées au milieu de la parcelle réduisant la surface d'implantation, enfin que pour respecter la cote susvisée la construction d'une rampe d'accès impliquant une emprise d'une dizaine de mètres est nécessaire, selon les renseignements rassemblés, auprès de la mairie, de la DDE, par l'acheteur et obtenus aussi grâce à une expertise amiable et par le plan de bornage.
Le permis de construire, dont la demande a été déposée le 9 févr. 2009 et qui est en date du 24 sept. 2009, a été refusé non seulement parce que le garage projeté faisait 38,66 m2 mais aussi parce qu'il serait implanté sur une servitude de passage et de réseau d'assainissement, et sous réserve de surcroît du respect de la cote d'implantation non précisée, c'est-à-dire en fonction des éléments qui avaient suscité les craintes de l'acheteur et l'avaient amené dès le 13 janv. 2009 à écrire à son notaire pour faire constater que la construction était impossible et tenter d'obtenir un arrangement.
Il faut préciser que le délai d'instruction de la demande de permis initialement de 2 mois a été porté à 6 mois par lettre du Maire en date du 4 mars, au motif que le projet se situe dans le périmètre de protection du château.
Le certificat d'urbanisme n'est pas l'équivalent du permis de construire puisqu'il est un relevé des règles administratives applicables au lieu, des dispositions utiles pour la constructibilité aboutissant à un simple avis qui précise bien que le projet reste soumis à la procédure de demande de permis.
Qu'il ne peut donc être soutenu que la condition suspensive était réalisée par la délivrance de ce certificat ;
L'examen des dates susvisées des formalités entreprises par l'acquéreur montre bien qu'il a été normalement diligent dans la mesure où il ne peut lui être fait grief au vu des contraintes révélées par le certificat d'urbanisme, le plan de bornage, confirmés par l'expert commis par lui et laissant présumer que la construction était techniquement impossible, d'avoir entamé des pourparlers, notamment par une lettre du 13 janv., et proposé une rupture de l'engagement qui aurait permis aux vendeurs de remettre le bien sur le marché sans attendre et d'avoir différé le dépôt de la demande de permis.
Le jour de l'arrêté refusant le permis, 24 sept. 2009, les vendeurs ont signé les actes de vente du bien litigieux à des tiers, qui avaient été précédés de compromis en date du 17 juill. 2009.
Il ne peut donc être retenu que M. C, acquéreur, a empêché l'accomplissement de la condition suspensive et qu'il est donc redevable de la clause pénale.
N'étant pas défaillant il ne peut être tenu de supporter, ni le coût des honoraires de négociations, qui pouvaient être réclamés à l'une ou l'autre partie mais restaient bien à la charge des vendeurs sauf non réalisation par la faute de l'acquéreur, ni des dommages-intérêts.
La clause pénale ne peut s'appliquer au profit de l'acquéreur, les vendeurs ayant anticipé le refus de permis de construire mais n'étant l'auteur d'aucun manquement en lien avec la non-réalisation.
Il n'est pas démontré que les vendeurs ont cherché à tromper leur acquéreur en dissimulant sciemment des informations utiles, alors que le compromis faisait référence à l'état des risques naturels et technologiques majeurs et qu'il était aisé de prendre conscience de la configuration des lieux, même si les limites séparatives et les servitudes n'ont été connues qu'après bornage.
L'acheteur sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.
Référence:
Référence:
- C.A. de Besançon, 2e Ch. civ., 13 juill. 2012 (Numéro de rôle : 10/01221), inédit