Partager cette actualité
Le 21 octobre 2003
Comment se calculent les droits à construire lorsque sur le terrain il y a déjà un bâtiment, dans le cas d'une demande de permis de construire ou lorsque le terrain non construit est vendu?. Question. Je suis propriétaire d'un grand terrain sur lequel j'ai déjà construit, terrain situé dans une commune où il existe un POS bientôt remplacé par un PLU. Comment calculer le COS du terrain qui servira pour la nouvelle construction, si je construis moi-même ou si je vends le terrain à quelqu'un qui construira? Réponse. 1. Dans le premier cas, celui de la construction, la règle qui est appliquée est celle résultant de l'article R. 123-10 du Code de l'urbanisme (2e alinéa) selon laquelle la surface hors oeuvre nette (SHON) ou, le cas échéant, le volume des bâtiments existants conservés sur le ou les terrains faisant l'objet de la demande d'autorisation d'occuper le sol (permis de construire) est déduit des possibilités de construction. Bien sûr, vous pourriez réduire l'assiette que vous indiquerez sur la demande de permis de construire et exclure le bâtiment existant; ce ne sera toutefois pas possible dans de nombreux cas, ceux par exemple résultant de l'existence de prospects, de surface minimale à respecter, de conditions de desserte, etc. ou quand il s'agira d'une extension. 2. Si vous vendez le terrain, vous savez sans doute que le certificat d'urbanisme de détachement de l'ancien article L. 111-5 du Code de l'urbanisme a été supprimé par la loi SRU. Mais depuis le législateur a créé, par la loi du 28 janvier 2003, un nouvel article du Code de l'urbanisme, l'article L. 123-1-1. Depuis le 1er février 2003, dans les zones où existe un coefficient d'occupation des sols (COS), le plan local d'urbanisme (PLU) peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire résultant de l'application du COS ont été utilisés en partie ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés. Pour savoir de façon précise si vous vous trouvez dans la situation indiquée, hors le cas où le bâtiment existant aurait été construit depuis plus de dix ans, vous devez, avant la vente, requérir du maire la délivrance d'un certificat d'urbanisme en demandant de façon expresse si le terrain en faisant l'objet est situé dans une zone de prise en compte des droits à construire déjà utilisés. Si la réponse du maire est positive, vous serez tenu de faire établir un relevé de la SHON du bâtiment précédemment construit, alors même qu'il aurait été construit irrégulièrement (sans permis), et de délivrer à votre acquéreur, de préférence au moment de la signature de l'avant-contrat, une attestation de SHON. Le notaire rédacteur de l'acte de vente verrait sa responsabilité engagée s'il ne vous informait pas, vous et l'acquéreur, de la nouvelle obligation et, en particulier, de devoir établir et communiquer une attestation de SHON. Par ailleurs, l'acquéreur gagnera du temps en communiquant au service instructeur de sa demande cette même attestation de SHON. La nouvelle règle de calcul des droits à construire en cas de division de terrain a fait l'objet d'une étude de M. Sylvain Pérignon (in Répertoire du notariat Defrénois, 15 octobre 2003, n° 19, article 37814). Références : - ¤¤http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?commun=CURBAN&art=R...¤Code de l'urbanisme, article R. 123-10¤¤ - ¤¤http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?commun=CURBAN&art=L...¤Code de l'urbanisme, article L. 123-1-1¤¤