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Le 03 juillet 2006
Question. Ancien instructeur en droit du sol, j'ai délivré en février dernier un transfert de permis de construire pour une parcelle qui a été divisée après l'obtention du permis initial. Aurais-je dû refuser le transfert? Réponse. Question et sujet bien délicats. Depuis la réforme des lotissements et divisions de sol de 1976, le problème semble cependant être réglé par la circulaire du 3 août 1978 (n° 412 c): Il peut arriver qu'un constructeur ayant manifesté son intention de procéder à des divisions visées par l'article R. 315-2, c , renonce à construire lui-même sur tout ou partie des terrains résultant de la division de la propriété concernée. Dans ce cas, il ne pourra procéder à la cession des terrains nus à des personnes faisant leur affaire de la construction qu'après avoir obtenu une autorisation de lotir (qui devrait pouvoir être délivrée rapidement). Il faut bien noter que le texte rappelé est celui d'une circulaire que le juge administratif peut écarter. En pratique, la recommandation de la circulaire semble suivie par les administrations locales: le permis de construire est aisément et rapidement transformé en autorisation de lotissement, ce qui est normal puisque les problèmes techniques sont les mêmes dans les deux cas, et qu'il suffit d'ajouter, le cas échéant, les pièces juridiques du lotissement (règlement, cahier des charges, statuts de l'association syndicale éventuellement). L'obligation d'un lotissement, en outre, doit connaître une dérogation lorsque la cession partielle conduit à faire réaliser l'opération par deux maîtres d'ouvrage seulement. En effet, selon l'article R. 315-1 du Code de l'urbanisme, il n'y a lotissement qu'au cas de division constitutive de plus de deux unités foncières (règle modifiée par la réforme en cours). Le Conseil d'Etat a été amené à valider ce principe d'un transfert partiel du permis (24 juillet 1987, Rayrolle). Bien entendu, le transfert du permis avec modification de l'assiette du permis n'est possible que si la règle d'urbanisme est respectée (superficie minimale en matière d'assainissement autonome, marges de recul, etc.) au regard de la parcelle provenant de la division.