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Le 24 octobre 2003
Question. La promesse de vente porte sur un hangar construit sur un terrain ayant servi de décharge. La promesse de vente synallagmatique (compromis) contient une condition suspensive de l'absence de pollution du terrain. L'analyse du sol révèle une importante pollution par le métal. Le candidat à l'acquisition se prévaut de la condition suspensive et renonce à la vente. Il demande au propriétaire le remboursement des frais d'analyse qu'il a avancés. En a-t-il le droit? Réponse. La Cour d'appel de Paris vient de trancher dans une situation identique où le bénéficiaire de la promesse de vente a assigné le propriétaire en remboursement des frais d'analyse du terrain. En l'espèce, il semble que l'avant-contrat était une promesse unilatérale; le bénéficiaire a renoncé à lever l'option dès qu'il a eu connaissance des résultats de l'analyse. En application de l'article L. 514-20 du Code de l'environnement, le vendeur était seulement tenu d'informer l'acheteur, par écrit, qu'une installation classée soumise à autorisation avait été exploitée sur le terrain et des dangers ou inconvénients résultant de l'exploitation dont il avait connaissance. L'arrêt en référence illustre l'implication de la réglementation relative aux installations classées dans les contentieux public et privé, synthétise les jurisprudences antérieures ayant reconnu l'application de l'obligation d'information à la charge du vendeur dans le cadre d'une promesse synallagmatique de vente d'un bien immobilier et l'impossibilité qu'ont les futurs acquéreurs de se prévaloir de ces dispositions pour se faire rembourser les frais d'une expertise de recherche de pollution. La réponse qui est donnée par la juridiction saisie est transposable dans toute situation semblable où l'acquéreur demande l'insertion d'une condition suspensive pour le cas où le bien objet de l'avant-contrat serait infesté, lorsque la loi est muette sur la charge définitive des frais de recherche et d'analyse. Bien entendu, il est toujours préférable que la signature de l'avant-contrat soit précédée de l'analyse ou du constat, mais, dans le cas contraire, le rédacteur de l'avant-contrat doit demander aux contractants ce qu'ils ont arrêté entre eux quant aux frais en question et inclure leur convention dans l'acte. La décision de la Cour d'appel de Paris a été largement commentée: Le Moniteur, 9 mai 2003, n° 5189, p. 77, jurisprudence environnement (http://www.lemoniteur-expert.com) et La Gazette du Palais, 21-22 mai 2003, n° 141-142, p. 18 (http://www.gazette-du-palais.com) Références : - Cour d'appel de Paris, 2e chambre, 16 janvier 2003 (req. n° 2202-08882) - ¤¤http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CENVIROL.rcv&a...¤Code de l'environnement, article L. 514-20¤¤