Capacité d'un gérant de SCI de conférer un mandat de vente

Une société dénommée SCI 26 BOULEVARD SEBASTOPOL, représentée par M. Charles Y, a confié, le 20 novembre 2010 à la société GROUPE HABYS-HOTIM IMMOBILIER, représentée par M. Pierre X, un mandat de vente d’un appartement de 60 m ² situé .... Elle a consenti, le 2 janvier 2014, un autre mandat de vente du même bien à la société Meilleurs Chasseurs.com. Ce bien a fait l’objet d’un compromis de vente à la mi- janvier 2013.

La société Groupe HABYS-HOTIM IMMOBILIER par lettre recommandée du 28 janvier 2013, a rappelé à la SCI ses obligations issues de la signature du mandat, estimant que celle-ci avait violé les termes du contrat exclusif en confiant un autre mandat à un tiers. Par ailleurs, elle a fait part à la SCI de sa volonté de demander l’application de la clause pénale. La SCI a manifesté son refus par lettre recommandée en date du 6 février 2013.

Par jugement du 11 février 2014, le TGI de Paris a condamné la SCI 26 BOULEVARD SEBASTOPOL à payer à la société GROUPE HABYS-HOTIM IMMOBILIER un montant de 22.400 EUR en application de la clause pénale du mandat du 20 novembre 2012, ainsi qu’une indemnité de 1.500 EUR au titre des dispositions de l’art. 700 du Code de procédure civile.

Appel a été relevé par cette dernière société.

La cour d'appel rappelle que l’objet social de la SCI est le suivant : " L’acquisition, la mise en valeur, la gestion, l’exploitation de biens immobiliers. Elle peut faire toutes opérations se rapportant à cet objet ou contribuant à sa réalisation, pourvu que celles-ci n’aient pas pour effet d’altérer son caractère civil. Elle a la faculté d’affecter hypothécairement son patrimoine immobilier en garantie de la dette de l’un de ses associés ".

L’objet social ne prévoit donc pas la vente d’immeuble. D'ailleurs s'il en avait été ainsi ce ne serait plus une société civile mais une société commerciale.

Dès lors, M. Y co-gérant de la SCI ne pouvait engager celle-ci en signant un mandat de vente, la décision d’aliéner ne pouvant être prise qu’avec l’accord des associés délibérant à la majorité requise pour la modification des statuts.

La société HABYS ne saurait se prévaloir de la théorie du mandat apparent alors que selon ses propres aveux, son gérant, M. Pierre X est intervenu dans l’acquisition des parts de la SCI par les époux Y, le 23 mars 2012.

M. X avait donc connaissance des statuts desquels il résulte que le 20 novembre 2012, M. Y ne pouvait engager la SCI dans une opération de vente ; et en supposant même qu’il n’en ait pas eu connaissance il lui appartenait en sa qualité de professionnel de l’immobilier de vérifier l’objet social de la SCI, afin d’éviter toutes difficultés ultérieures, s’agissant d’une opération immobilière engageant des tiers et ce peu important, la qualité de juriste de M. Y et les relations qu’aient pu entretenir les parties. Il lui appartenait d’assurer l’efficacité de son acte

Le mandat en question signé à l’initiative du gérant est donc inopposable à la SCI.

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'art. 700 CPC au profit de la SCI.