La Cour de cassation se prononce sur l'étendue des obligations du garant d'achèvement, à l'occasion d'une opération de vente d'immeuble à construire, et de la mise en jeu de sa responsabilité quasi-délictuelle vis-à-vis des acquéreurs pour avoir tardé à agir alors qu'il avait connaissance de la défaillance financière du vendeur.
La SCI Les Jardins du Trait a entrepris et commercialisé une opération en vente en état futur d'achèvement (VEFA) relevant du secteur protégé et a souscrit une garantie financière d'achèvement auprès de la société CIC Iberbanco, conformément aux dispositions de l'art. R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).
La convention de garantie conclue entre la SCI et l'établissement bancaire ne prévoyait à la charge du garant qu'un contrôle du déroulement financier de l'opération.
Le vendeur s'est révélé défaillant et n'a finalement pas réalisé la construction, ce qui a conduit les acquéreurs à s'adresser au garant pour obtenir le financement de l'achèvement de l'opération.
Les acquéreurs ont soutenu, sur le fondement de l'art. 1382 du Code civil (responsabilité de droit commun) que la société CIC Iberbanco avait commis une faute vis-à-vis du vendeur en n'assurant pas suffisamment le suivi financier de l'opération, cette faute étant à l'origine du préjudice qu'ils estimaient avoir subi.
La cour d'appel a débouté les acquéreurs de leurs demandes, relevant que le CIC Iberbanco, avait mis en oeuvre un contrôle financier du vendeur dès le mois de novembre 2007, sans qu'il puisse lui être demandé des investigations complémentaires, dès lors que la SCI faisait état de difficultés techniques et juridiques sans rapport avec des difficultés financières.
La cour d'appel relève en outre que le garant avait informé le notaire par lettre du 8 août 2008 que les travaux de construction ne paraissaient pas avoir commencé en l'incitant à faire preuve de la plus grande prudence lors de la conclusion de nouvelles ventes.
La cour d'appel en a conclu qu'aucune faute ou négligence ne pouvait être reprochée au garant et que la société CIC Iberbanco qui n'était pas obligée de reprendre à son compte l'opération de construction et qui n'a jamais refusé de payer les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux puisque ces sommes ne lui ont pas été demandées, n'a pas commis de faute contractuelle à l'origine du préjudice subi par les époux X.
Au visa de l'art. 1382 précité, cette décision est cassée :
Pour rejeter la demande de dommages-intérêts, l'arrêt d'appel retient que la société CIC, qui a mis en oeuvre le contrôle prévu à l'art. 5 de la convention de garantie d'achèvement dès le mois de novembre 2007, ne peut se voir reprocher aucune faute de négligence et que le défaut d'achèvement provient de causes étrangères au financement.
En statuant ainsi, sans rechercher si la société CIC n'avait pas connaissance de la défaillance du vendeur dès le mois d'août 2008, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.