Calcul du nombre de logements rendant applicables les dispositions de l'art. 10-1- I-A de la loi du 31 déc. 1975

M.  X et M. et Mme Y ont pris à bail un appartement dans un immeuble appartenant aux consorts de Z ; le 2 juillet 2007, les bailleurs ont vendu l'immeuble en son entier à la société Paris 9) ; soutenant que cette vente avait été réalisée en violation de leur droit de préemption, les locataires ont assigné la société Paris 9e et les consorts de Z afin d'en obtenir l'annulation.

Les locataires ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter cette demande, alors, selon le moyen soutenu par eux :

1°/ que constitue un logement, au sens de l'art. 10-1- I-A de la loi du 31 déc. 1975, tout local qui n'est pas impropre à habitation ; que, compte tenu de leur finalité protectrice des locataires contre les opérations spéculatives de vente « à la découpe » en leur accordant un droit de préemption, tous les locaux à usage d'habitation de l'immeuble vendu en entier doivent être pris en compte dans le calcul du seuil de dix logements qui conditionne l'exercice de ce droit ; qu'en retenant, pour considérer que la vente de l'immeuble n'avait pas à être précédée d'une offre de vente aux locataires, que seuls les logements présentant les caractéristiques fixées par le décret du 20 janvier 2002 devaient être pris en compte pour le calcul du seuil de dix logements, la cour d'appel a violé l'art. 10-1- I-A de la loi du 31 déc. 1975 ; 

2°/ que si un local à usage d'habitation ne remplit pas les critères du « logement décent », il est seulement non susceptible d'être donné à bail mais, n'étant pas impropre par nature à l'habitation, le propriétaire peut en disposer, notamment le revendre, de telle sorte qu'il doit être pris en compte pour calculer le seuil de dix logements visé par la loi ; qu'en retenant que le terme « logement » visé par le texte s'entendait nécessairement du « logement décent » remplissant les critères fixés par le décret du 30 janvier 2002, l'arrêt attaqué a appliqué des dispositions édictées pour régir les rapports locatifs au calcul du seuil de dix logements qui conditionne l'exercice du droit de préemption des locataires de l'immeuble vendu en entier ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a derechef violé l'art. 10-1- I-A de la loi du 31 déc. 1975.

Mais seuls doivent être pris en compte, pour le calcul du nombre de logements rendant applicables les dispositions de l'art. 10-1- I-A de la loi du 31 déc.  1975, les logements susceptibles d'être offerts à la location présentant les caractéristiques de décence fixées par le décret du 30 janv. 2002.

Ayant relevé que les chambres de service du 6ème étage ne répondaient pas à ces critères qualitatifs et constaté que l'immeuble ne comportait pas plus de dix logements lors de sa vente à la société Paris 9e, la cour d'appel a exactement déduit que les dispositions relatives au droit de préemption des locataires n'avaient pas à être mises en oeuvre.