Pas de droit au renouvellement du preneur à bail commercial qui n'a pas exploité pendant trois ans

Par acte du 18 janvier 2000, Madame Lucienne L a donné à bail à Monsieur O un local commercial situé [...]. Les lieux loués sont destinés à "usage de la vente de cassettes audio-vidéo, articles de bazar, vente de textile, téléphonie et tout ce qui s'y rattache, agence de voyages, salon de coiffure à l'exclusion de tout autre commerce". Le bail est consenti pour une durée de 9 ans à compter du 18 janvier 2000.

Par acte d'huissier du 15 octobre 2007, Madame L a sommé Monsieur O de, dans un délai d'un mois, procéder à la réfection complète de la douche, déclarer le sinistre à son assureur en lui adressant copie, exploiter effectivement son commerce et le tenir régulièrement garni. Elle précise, au sujet du commerce, que Monsieur O a modifié sa destination en exerçant, sous l'enseigne Prasta Voyages, une activité de transport de valises à l'étranger. L'acte vise, notamment, les clauses du bail et précise qu'à défaut, le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire et des art. L 145-41 du Code de commerce sur la résiliation de plein droit du bail et L 145-17 1° sur le refus de renouvellement sans indemnité.

Aux termes de l'article L 145-8 du Code de commerce, le propriétaire du fonds peut invoquer le droit au renouvellement de son bail à condition que le fonds ait, sauf motifs légitimes, fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois ans ayant précédé, en l'espèce, la date pour laquelle le congé a été donné. Il appartient donc au locataire de démontrer qu'il a exploité le fonds effectivement depuis le 30 juin 2008 conformément à la destination du bail. Cette exploitation doit être continue ; le preneur n'a pas droit au renouvellement si elle a été interrompue et si elle n'a duré qu'une partie de ces trois ans. Le caractère effectif de l'exploitation implique qu'un véritable courant d'affaires existe. En l'espèce, une annonce publiée au Bodacc par le locataire le 18 février 2009 mentionne : "Cessation de l'activité avec maintien de l'immatriculation au RCS à compter du 3 novembre 2008 " ; l'attestation fiscale produite par le locataire démontre qu'il ne s'est déclaré en qualité d'auto entrepreneur qu'à compter du 1 er avril 2009. Il ressort de ces pièces que le fonds n'a pas été exploité du 3 novembre 2008 au 1er avril 2009. En outre, l'exploitation effective doit être conforme à la destination prévue au bail, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. En effet, l'activité de vente d'articles en magasin ou l'activité d'agent de voyage telles qu'elles ont été convenues entre les parties au bail ne sont pas rattachables à celle réduite au seul dépôt de bagages et de taxi-colis que le locataire a entreprise. L'activité du preneur  correspond essentiellement à une activité d'affrètement et de transport de marchandises ou de biens particuliers pour le compte de tiers ou pour son compte propre et cette activité n'est pas assimilable à l'activité d'agence de voyage visée dans le contrat de bail. Le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction est donc fondé et le preneur doit être expulsé.