Le vendeur a "oublié" de dire que l'immeuble vendu est inondable

Le premier juge a exactement retenu qu'il est démontré qu'au moins deux inondations ont eu lieu avant la vente dans la maison vendue, que les vendeurs ont commis une réticence dolosive en n'informant pas les acquéreur de cette situation, et que cette réticence a conduit M et Mme G, les acquéreurs, non originaires de la région, a conclure une vente qu'ils n'auraient pas régularisée s'ils avaient su que l'immeuble était inondable.

La cour d'appel ajoute d'une part que la clause d'exclusion de garantie pour vices cachés insérée dans l'acte de vente ne peut trouver application en raison de la mauvaise foi des vendeurs, d'autre part, que l'action en garantie des vices cachés n'est pas exclusive de l'action en nullité pour dol ; c'est à juste titre qu'a été prononcée l'annulation de la vente et la condamnation solidaire de M B. et Mme G à restituer aux acquéreurs le prix de 200 000 EUR.

Cependant que l'annulation de la vente, qui entraîne retroactivement l'anéantissement du contrat, replace les parties dans la situation où elles se trouvaient antérieurement ; M B et Mme G restent ainsi propriétaires de l'immeuble qu'ils ont vendu, sans qu'il soit possible d'ordonner comme l'a fait le premier juge, que le 'transfert de propriété' de l'immeuble soit subordonné au règlement intégral du prix.

L'art. 1961 du Code général des impôts prévoit qu'en cas d'annulation d'une vente, les impositions perçues sur l'acte annulé soit restituables si l'annulation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée ; dès lors les acquéreurs peuvent obtenir restitution des droits payés par la procédure prévue à l'art. R 196-1 du Livre des procédures fiscales, ils ne sont pas fondés à solliciter le remboursement de ces droits s'élevant à 10 017 EUR par les vendeurs et l'agent immobilier.

Les acquéreurs justifient de manière précise en particulier par des factures et décomptes, des frais qu'ils ont engagés pour réaliser des travaux dans la maison achetée, ce pour un montant de 47 585,65 EUR ; ils sont fondés à solliciter le remboursement de cette somme, de celle de 2 066 EUR au titre des taxes foncières qu'ils ont réglées et celle de 3 283 EUR représentant les frais et émoluments versés au notaire.

Le premier juge a fait une juste évaluation de l'indemnité fixée au titre du préjudice moral, en raison des multiples désagréments et tracas subis par les acquéreur, de leur trouble de jouissance et de la nécessité de rechercher un autre logement.

La société Immobilier de l'Ain, négociatrice de l'affaire, était tenue d'une obligation de conseil et d'information vis à vis des acquéreurs, quant aux caractéristiques essentielles de l'immeuble vendu, tel son caractère inondable ou non pour une maison d'habitation ; M. B et Mme G, vendeurs, ont attesté l'avoir informée de l'existence des sinistres ; en tout état de cause, dès lors que la commune et le lotissement dans lequel est implanté l'immeuble, étaient connus pour être exposés à des risques d'inondation, et que le compromis visait un état des risques naturels faisant apparaître un aléa inondation, il lui appartenait de se renseigner sur l'existence de précédents sinistres et d'en informer précisément les acquéreurs, ce qu'elle s'est abstenue de faire ; elle n'est fondée ni à invoquer les obligations du notaire, qui ne sont pas exclusives des obligations qui pèsent sur l'agent immobilier, ni la responsabilité des vendeurs, qui ne saurait l'exonérer de ses obligations, ni l'information des acquéreurs sur les risques entourant leur acquisition ; ces derniers font valoir à juste titre que si le compromis visait un état des risques naturels mentionnant l'existence d'un aléa inondation, ainsi qu'un arrêté de reconnaissance de catastrophe naturelle pris le 24 février 2003 et relatif à des coulées de boue et inondations en novembre 2002, et s'ils ont paraphé ces documents annexés au compromis, il était également précisé que le bien n'avait jamais connu de sinistres résultant de catastrophes naturelles, de sorte qu'ils pouvaient légitimement considérer que la maison qu'ils achetaient n'était pas concernée.

M. B., Mme G. et la société Immobilier de l'Ain ont été justement condamnés in solidum au paiement des indemnités fixées, dès lors que les fautes qu'ils ont commises ont concouru à la réalisation de l'entier préjudice subi par les acquéreurs ; ces fautes étant de gravité équivalente, chacun d'eux supportera la moitié des condamnations dans leurs rapports entre eux.