TVA applicable à la revente d'un ensemble immobilier par un marchand de biens

Interrogé sur le régime de TVA applicable en cas d'acquisition, par un marchand de biens ou un lotisseur, auprès d'un particulier, d'un immeuble comprenant une construction et un vaste terrain d'assiette constructible, lorsque l'intention de l'acquéreur, connue au jour de la vente (un permis d'aménager ayant été obtenu), est de diviser puis de revendre l'immeuble, pour partie comme terrain bâti et pour le surplus comme lots de terrains à bâtir, le ministre des finances répond..

Il précise que, s'agissant des dispositions applicables en matière de TVA, l'art. 268 du Code général des impôts (CGI) prévoit que la cession d'un terrain à bâtir est soumise à la TVA sur la marge lorsqu'il n'a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition initiale. La mise en œuvre de ce régime dérogatoire au principe selon lequel la TVA est calculée sur le prix total, suppose ainsi nécessairement que le bien revendu soit identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique.

Ainsi, en cas de division parcellaire intervenue entre l'acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique telle une modification des superficies vendues par rapport à l'acte d'acquisition, la taxation doit se faire sur le prix de vente total en application des art. 266 et 267 du CGI.

En revanche, lorsque la division parcellaire est antérieure à l'acte d'acquisition initial ou qu'un document d'arpentage a été établi pour les besoins de la cession, permettant d'identifier les différentes parcelles dans l'acte, la taxation sur la marge s'applique dès lors qu'aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n'est intervenu avant la revente.