Le droit de retour conventionnel anéantit rétroactivement la donation

En application des art. 952 et 1183 du Code civil, l'exercice du droit de retour conventionnel anéantit rétroactivement la donation, conformément au mécanisme de la clause résolutoire. Il impose la remise des parties dans la même situation que si la donation n'était jamais intervenue.

Noël est décédé le 2 février 2004, laissant pour lui succéder sa mère, Bronislawa  et, en tant que légataire universelle de tous ses biens, meubles et immeubles, Claudia en vertu d'un testament olographe du 23 juin 2003.

Bronislawa avait, par acte notarié du 30 août 1994, fait donation à son fils Noël S. de plusieurs parcelles de terres sises sur la commune de ... sur lesquelles se trouvait notamment un hangar dans lequel le donataire a fait aménager un bureau et, en étage, un appartement d'environ 100 m2.

En application des art. 952 et 1183 du Code civil, l'exercice du droit de retour conventionnel anéantit rétroactivement la donation, conformément au mécanisme de la clause résolutoire. Il impose la remise des parties dans la même situation que si la donation n'était jamais intervenue. Le donateur, en reprenant son bien, doit rembourser au donataire les impenses nécessaires à la conservation du bien que ce dernier a exposées à hauteur de la dépense faite, ou encore les impenses utiles, bien que non indispensables à la conservation du bien, qui en ont augmenté la valeur, à concurrence de la plus-value apportée à l'immeuble. Or, les dépenses d'entretien ne donnent pas lieu à indemnité ni les dépenses voluptuaires ou somptuaires. Par ailleurs, en cas de construction d'ouvrages nouveaux et/ou de plantations,  il y a lieu d'appliquer l'article 555, alinéa 4, du Code civil, à savoir le remboursement par le propriétaire du fonds et à son choix, soit de la plus-value apportée au fonds, soit du coût des matériaux et du prix de la main d'oeuvre estimés à la date du remboursement et ce, que le propriétaire du fonds décide de conserver ou non les ouvrages.

L'évaluation du bien immobilier d'après sa configuration en 2007, date de l'exercice du droit de retour, doit nécessairement s'effectuer en deux étapes au regard de la configuration des lieux. S'agissant du rez-de-chaussée, il y a lieu de retenir une surface utile de 154 m2 et un prix moyen de 180 euros le m2 pour des locaux d'activité à caractéristiques comparables dans le secteur et d'appliquer un abattement de 49 % préconisé par l'expert pour le seul rez-de-chaussée et une évaluation de cette partie de l'immeuble d'après son état en 2007. Quant à l'étage aménagé en partie habitation (92 m2), la proposition d'évaluation de l'expert judiciaire de cette seule partie habitation avec application d'un abattement de 69 % sur le prix moyen au m2 des immeubles d'habitation dans le secteur doit être retenue et la partie habitation doit être évaluée à 92 x 279 = 25 668 euros. Aussi, le bien immobilier dans son ensemble, d'après son état en 2007, doit donc être évalué à 14 168 euros + 25 668 euros, soit une valeur globale de 39 836 EUR. Compte tenu de la valeur du bien immobilier dans son état à l'époque de la donation, soit 8 856 EUR, la plus value résultant des constructions et aménagements réalisés par le défunt sur l'immeuble objet du droit de retour ressort à 30 980 EUR, arrondie 31 000 EUR.