Les jardins privatifs doivent être achevés et en état pour que la livraison soit effectuée

La société civile immobilière Victoria (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme X Y des lots de copropriété comprenant, notamment, un appartement et la jouissance privative de deux jardins ; la SCI, défaillante, a signé avec la Banque de crédit mutuel d'Ile-de-France (la BCMI), qui avait consenti une garantie extrinsèque d'achèvement, un protocole sur les travaux à financer pour l'achèvement de l'immeuble ; les travaux d'aménagement du talus situé en fond de parcelle, financés par la BCMI, s'étant révélés insuffisants, le talus s'est effondré à trois reprises, rendant impossible l'accès aux jardins ; les acquéreurs ont, après expertise, assigné le syndicat des copropriétaires et la BCMI, qui a réclamé, reconventionnellement, le paiement du solde du prix.

1/ La  BCMI a fait grief à l'arrêt d'appel de la déclarer responsable, sur le fondement de l'art. 1382 du code civil, du préjudice subi par les acheteurss du fait de la privation de jouissance de l'intégralité des lots de copropriété qu'ils ont acquis, de la condamner à supporter le coût des travaux nécessaires pour remettre en état le talus et remédier à l'absence de garde-corps et mains courantes pour l'escalier d'accès à la terrasse supérieure et la protection de la terrasse supérieure prévus par l'expert et à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au titre de ces travaux. 

Mais ayant retenu que, si l'appartement de M. et Mme X Y était habitable, le glissement du talus, que n'avaient pas empêché les travaux de consolidation, insuffisants et inachevés, financés par la BCMI, et l'absence des garde-corps, nécessaires à la sécurité des occupants, empêchaient l'accès aux jardins et interdisaient l'utilisation de l'intégralité des lots conformément à leur destination, la cour d'appel a pu en déduire que l'immeuble n'était pas achevé au sens des dispositions de l'art. R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation.

2/ Et au visa des art. R. 261-1 et R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation.

Pour juger que M. et Mme X Y restent devoir à la BCMI la somme de 144 825,60 EUR au titre du prix de vente, les condamner à payer à la BCMI la somme de 125 768,60 EUR représentant la fraction de 95 % du prix à l'achèvement de l'immeuble et autoriser les acquéreurs à retenir, à titre de garantie, la somme de 19 056 EUR représentant 5 % du prix de vente, payable à l'achèvement des travaux du talus et des garde-corps, l'arrêt retient qu'à ce stade d'avancement des travaux, M. et Mme X Y ne peuvent conserver à titre de retenue de garantie que 5 % du prix de vente fixé à 381 120 EUR, soit 19 056 EUR, qui sera payable après réalisation des travaux de remise en état du talus, du garde-corps et des mains courantes de l'escalier d'accès à la terrasse qui permettront la mise à disposition effective de l'intégralité du lot n° 2 aux acquéreurs.

En statuant ainsi, après avoir constaté que l'immeuble restait inachevé, alors que le garant n'a de créance sur le prix de vente encore détenu par les acquéreurs qu'après avoir exécuté et payé les ouvrages nécessaires à l'achèvement de l'immeuble au sens des dispositions de l'art. R. 261-1 du code précité, la cour d'appel a violé les textes susvisés.