L'agent immobilier se prévaut des stipulations du mandat exclusif pour solliciter le versement de l'indemnité compensatrice forfaitaire convenues entre son mandant et lui-même, son mandataire.
Si aux termes de cette stipulation, le mandant s'est engagé à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier (loi n°79-596 du 13 juilet 1978), avec tout acquéreur présenté par le mandataire, cet engagement impose au mandant de respecter le prix, les charges et conditions qu'il a lui-même convenus dans le mandat donné avec l'acquéreur que lui présente son mandataire, il n'emporte toutefois pas renonciation pour le mandant de renoncer à son projet de vente, le propriétaire disposant toujours de cette liberté dans la mesure où il ne s'est pas engagé par ailleurs à l'égard de l'acquéreur.
Il n'en demeure pas moins que l'usage de cette faculté peut être constitutif d'une faute contractuelle à l'égard de l'agent immobilier mandaté sur le fondement de l'art. 1142 du code civil qui dispose que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur.
Il n'est pas contesté que, conformément au mandat exclusif de vente du 07 février 2010, Patrick L, mandataire du cabinet Emmanuel D, l'agent immobilier, a présenté à M. B, une proposition d'achat des époux C, du 6 avril 2010, valable jusqu'au 20 avril 2010, des parcelles forestières ci-dessus désignées, pour le prix fixé dans le mandat de 436.000 EUR ; un chèque d'un montant de 43.000 EUR a été établi par les acquéreurs potentiels à l'ordre du notaire pour appuyer leur proposition.
Il est établi que M. B, le propriétaire mandant, a informé son mandataire de sa décisions de différer sa réponse à la proposition d'achat faite par les époux C lesquels ont accepté de proroger leur offre jusqu'au 30 mai 2010, ainsi qu'il résulte des lettres envoyées à M. B, l'une par le notaire, le 26 avril 2010, et l'autre par M. Patrick L, mandataire du cabinet D., le 27 avril 2010.
Il ressort d'une lettre du client au notaire. en date du 31 mai 2010 qu'il invoquait comme motif de ce différé dans sa réponse l'existence d'une instance pendante devant la cour ayant "mis sa décision en délibéré et prévu de rendre son arrêt le 24 juin 2010". Il ajoutait avoir prévenu qu'il ne prendrait aucune décision avant de connaître le résultat du procès.
Ces éléments établissent que le mandataire a exécuté la prestation à laquelle il s'était engagé auprès de son mandant, ce qui n'est d'ailleurs pas discuté.
Or, lorsque M. B a confié le mandat de vente, il ne pouvait ignorer l'existence d'un procès qu'il invoque pour refuser de vendre aux personnes proposées, ce faisant, il a commis une faute contractuelle à l'égard de son mandataire au sens de l'art. 1142 du code civil, auprès duquel il s'était engagé à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier (loi n° 79-596 du 13 juillet 1978), avec tout acquéreur présenté par le mandataire, en ne donnant aucune suite favorable à la proposition des époux C conforme aux exigences de M. B, ce qui a causé un préjudice à M. Emmanuel D, agent immobilier, qui n'a pu percevoir la commission prévue en cas de vente.
L'art. 1152 du même code dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Il n'est pas discuté que la stipulation contractuelle énoncée ci-avant constitue une clause pénale.
Comme l'a justement retenu le tribunal, le préjudice de M. D peut être évalué au montant de la commission à laquelle il aurait pu prétendre puisque juridiquement, M. et Mme C et M. B se sont rapprochés par l'entremise de M. D, et se sont accordés sur la chose et sur le prix ainsi qu'il résulte de la proposition d'achat aux prix, charges et conditions du vendeur tels que stipulés dans le mandat exclusif de vente, même si aucun acte n'est venu constater la rencontre de leur consentement.
Dès lors, il convient de condamner M. B à payer à M. D la somme de 36.000 EUR augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2010, date de réception de la mise en demeure.