Mandats confiés à plusieurs agents immobiliers

Par acte sous seing privé signé le 11 avril 2012, M. Ali E. a donné mandat sans exclusivité à la société Capi de rechercher un acquéreur du bien immobilier dont il était propriétaire sis [...].

Le mandat contenait une clause IX « obligations du mandant » selon laquelle « nous nous interdisons de vendre sans votre concours, y compris par un autre intermédiaire, y compris un office notarial, à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous ou qui aurait visité les locaux avec vous, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration ».

Au chapitre XIV « vente sans votre concours », une clause pénale était stipulée dans les termes suivants' : « en cas de non-respect de la clause ci-dessus, comme en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par votre intermédiaire, ou de refus de vendre à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, nous vous règlerons une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat, ce conformément aux articles 1142 et 1152 du code civil ».

Les 25 et 28 avril 2012, l'agent commercial de la société Capi a fait visiter le bien aux époux.

Par acte authentique du 6 juillet 2012, M.E a cédé son bien aux époux E.

L'acte prévoyait la rémunération d'une autre agence immobilière dénommée Si Bel Immo.

La société Capi a alors mis en demeure M. E et les époux E de lui payer ses honoraires.

Il résulte de l'article 6 alinéa 5 de la loi dite Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 que, lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue au sens du texte susvisé, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par un abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente. L'agent immobilier chargé d'un mandat de vente sans exclusivité a en l'espèce fait visiter le bien à un acheteur qui a finalement procédé à la vente par l'intermédiaire d'une autre agence. Le vendeur n'a pas traité directement avec les acquéreurs qui ont conclu la vente par l'entremise d'une autre agence. Il demeurait libre de rechercher directement un acquéreur tant que l'agence investie d'un mandat non exclusif ne l'avait pas informé d'une offre faite par les acheteurs d'acquérir le bien au prix fixé dans le mandat. Le délai entre les visites des lieux par l'entremise de l'agence fin avril 2012, la signature d'un compromis le 18 mai 2012 et la vente du 6 juillet 2012 ne permet pas de démontrer une faute du vendeur qui aurait privé l'agence de la réalisation de la vente. Il en résulte que la rémunération n'est pas due à l'agence pas plus que l'indemnité compensatrice forfaitaire mise contractuellement à la charge du mandant. De même, la collusion frauduleuse reprochée aux acheteurs qui ont finalement acquis le bien pour un prix différent de celui auquel l'agence le leur avait présenté n'est pas démontrée de sorte que leur responsabilité ne saurait être engagée.