Il ressort des dispositions de l'article 1134 du code civil (alors applicables) que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Par acte sous signature privée du 6 avril 2012, Monsieur Jean X et Madame Marie-Laure X née Y, son épouse, ont promis de vendre à Madame Munikosoma Z, qui a promis d'acquérir, un bien immobilier à usage d'habitation sis ..., moyennant le paiement de la somme de 290.000 euro ; cet avant contrat est assorti d'une condition suspensive rédigée comme suit : « Que le vendeur justifie de la propriété régulière du bien objet des présentes …, par suite il s'engage à fournir à cet effet tous titres, pièces et renseignements nécessaires au notaire chargé de la rédaction d e l'acte authentique ».
L'acquéreur soutient que l'avant contrat est devenu caduc au motif que cette condition suspensive ne se serait pas réalisée, excipant preuve de ce que la propriété de la clôture séparant le bien litigieux du fonds voisin ne serait pas rapportée, « une discussion relative à cette propriété » étant apparue postérieurement à la signature de l'avant contrat.
Mais il sera relevé, en premier lieu, que dans la désignation des biens vendus telle qu'elle ressort de l'avant contrat, il n'est nullement mentionné la clôture litigieuse ; en second lieu, le litige invoqué ne porte pas sur la propriété des biens vendus mais sur celle de la clôture matérialisant la limite divisoire séparant le bien immobilier litigieux du fonds voisin ; il s'en déduit que Mme Munikosoma Z, acquéreur, est mal fondée à invoquer la caducité de l'avant contrat litigieux au motif de l'absence de réalisation de la condition suspensive susvisée.
Il convient de constater, qu'au 6 juillet 2012, date, prévue contractuellement par les parties, de la signature de l'acte authentique, l'acheteuse a manqué à son engagement contractuel de réitérer la vente par acte authentique dès lors que les conditions suspensives se sont réalisées.
Les appelants, les vendeurs, qui ne demandent pas la réalisation forcée de la vente, prétendent en revanche être bien fondés à demander le bénéfice de la clause pénale stipulée contractuellement en cas d'absence de réalisation de la vente en raison de la « rétractation fautive » de Mme Munikosoma Z.
La clause pénale, qui fait la loi des parties, est rédigée comme suit :
« Au cas ou, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de vingt neuf mille euros (29 000,00 EUR) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.
Il est ici expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente.
La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente ».
Cette clause pénale, qui constitue une évaluation forfaitaire du préjudice subi par les vendeurs, ne peut être accordée à ces derniers que dans la mesure où ils justifieraient avoir mis en demeure l'acquéreur de régulariser la vente par acte authentique ; or, il ne ressort ni des conclusions des parties, ni des pièce versées aux débats, qu'une telle mise en demeure ait été adressée au vendeur ; il convient par conséquent, de débouter les époux X, vendeurs, de leurs demandes du chef de la clause pénale et de leurs demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de Mme Munikosoma Z, acquéreur, du chef de l'absence de réalisation de la vente litigieuse et de constater la caducité de l'avant contrat litigieux.
- Cour d'appel de Paris, 16 décembre 2016, N° de RG: 15/031067