De la responsabilité de l'agent immobilier dans une opération d'investissement pour défiscaliser

M et Mme I ainsi que différents acquéreurs ont acquis de la société SFICI, par l'intermédiaire de la société Valority, en produit de défiscalisation, un appartement dans le cadre d'un projet de rénovation d'un ensemble immobilier à Chamrousse à usage de résidence de tourisme. Les actes de vente ont été reçus par une SCP, notaire à Lyon.

Chacun des acquéreurs a signé un bail commercial avec la société Transmontagne Residences, choisie par le promoteur comme gestionnaire unique de l'opération conformément aux dispositions de l'art. 261 D 4 a du CGI, afin de bénéficier du régime de TVA déductible. Cette société s'est vue confier la mise en location en meublé des appartements.

La société Transmontagne Residences a été placée en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire et a été cédée à la société Sofisol.

Par la suite, les propriétaires ont conclu un nouveau bail commercial avec la société M V.

Se prévalant d'un préjudice important du fait que des loyers, notamment au cours de l'année 2007, n'avaient pas été payés, cent dix sept copropriétaires, dont M et Mme I.ont assigné la société Valority, la société SFICI, la SCP notaire afin d'obtenir leur condamnation solidaire à leur payer des indemnités au titre de leurs pertes de loyers, des frais financiers et d'un préjudice moral.

Les acheteurs recherchent vainement la responsabilité de l'agence immobilière accusée par eux d'un manquement à son obligation d'information et de conseil pour ne pas les avoir alertés sur les risques que comportait l'opération immobilière conseillée, notamment en cas de liquidation judiciaire du loueur professionnel, alors que les plaquettes publicitaires de cette société présentaient une rentabilité assurée de 5%, ainsi que des loyers garantis. L'agent immobilier ayant assuré la commercialisation de l'appartement se trouve tenu à l'égard des investisseurs non avertis d'une obligation d'information sur les caractéristiques de l'investissement proposé et d'une obligation de conseil sur les choix à effectuer.

En l'espèce, si l'agent immobilier n'établit par aucun élément avoir alerté les investisseurs sur les risques présentés par l'investissement, notamment celui résultant du défaut de paiement des loyers, en cas de liquidation judiciaire du loueur professionnel avec lequel le bail devait être signé, et a ainsi manqué à son obligation d'information et de conseil, le préjudice des investisseurs qui ont subi une perte de loyers ne découle pas de ce manquement, mais de la liquidation judiciaire de la société gestionnaire. Le seul préjudice susceptible de résulter de ce manquement pourrait consister en une perte de chance de ne pas contracter et de ne pas subir les pertes de loyers alléguées.

La preuve de l'existence d'une chance perdue n'est cependant pas rapportée par les investisseurs qui ne justifient pas davantage d'un préjudice moral découlant du manquement reproché.