Responsabilité notariale à l'occasion d'une VEFA : délai de rétractation, défiscalisation

Le notaire, qui a rédigé l'acte de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) en se référant à un contrat préliminaire (contrat de réservation) entaché de nullité au regard des dispositions de l'art. L 261-15 du Code de la construction et de l'habitation, n'a pas commis de faute. La nullité du contrat de réservation n'est pas de nature à entacher la validité de l'acte authentique de vente, car ces irrégularités sont sanctionnées par une nullité relative protectrice des acquéreurs et à laquelle ceux-ci peuvent renoncer, ce qui est le cas en l'espèce puisque précisément ils ont signé l'acte de vente.

Il ne saurait également être reproché au notaire d'avoir passé sous silence la nullité du contrat préliminaire encourue, compte tenu de ce que la nullité du contrat de réservation ne peut avoir d'incidence sur la régularité de l'acte authentique qui est la reprise et la réitération, non pas de ce contrat préliminaire, mais bien en réalité du projet d'acte authentique adressé par le notaire aux acquéreurs avant la signature de cet acte.

Les acquéreurs ont expressément renoncé au bénéfice du délai de réflexion de l'art. R. 261-30 du Code de la construction et de l'habitation imposant au réservant de notifier au réservataire un projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte. Ils ne peuvent dès lors reprocher au notaire d'avoir rédigé l'acte authentique de vente avant l'expiration dudit délai de réflexion. En outre, la violation des dispositions de l'art. L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation consistant ici selon les acquéreurs en l'absence de transmission par le notaire du règlement de copropriété transmission exigée par ce texte, et même consistant à soutenir que ce document serait en réalité inexistant, n'est pas établie et au contraire les allégations des acquéreurs sur ce point sont contredites par les mentions figurant dans l'acte authentique, desquelles il résulte que le projet d'acte leur a été régulièrement envoyé, ainsi que différentes pièces annexes comprenant spécialement le règlement de copropriété et que les époux acheteurs ont déclaré avoir effectivement reçu copie du document joint avant de s'engager, les indications de l'acte authentique ayant été précédées par celles qui peuvent être trouvées dans le courrier envoyé par le notaire aux époux acquéreurs le 12 mai 2008 afin de leur transmettre pour examen le projet d'acte soumis à leur signature, cet envoi comprenant notamment une copie du règlement de copropriété.

Bien que le notaire n'ait pas été mandaté par les acquéreurs, il était tenu, à leur égard, à une obligation de conseil renforcé lui imposant d'assurer l'efficacité de l'acte de vente. Alors que l'acquisition avait un but locatif et de défiscalisation, le notaire n'a pas vérifié que les acquéreurs pourraient bénéficier du dispositif institué par le dispositif dite loi Scellier. Quand bien même cette intention et le but recherché n'étaient pas formellement indiqués dans le contrat de vente et le contrat de crédit, le notaire, habituellement mandaté par le promoteur immobilier pour ce type de programme, ne pouvait l'ignorer. Par conséquent, il est condamné à réparer la perte de chance subie par les acquéreurs de ne pas conclure le contrat de vente. Il n'y a pas lieu d'indemniser, à ce titre, les dépenses qui constituent la contrepartie de l'acquisition du bien par les acquéreurs. Leur préjudice sera réparé à hauteur de 100 000 EUR. S'ajoute à ce préjudice économique, un préjudice moral résultant du fait que les acquéreurs ont eu la déception de ne pouvoir obtenir les bénéfices escomptés de cette opération et ont été contraints de faire face aux tracas d'une procédure judiciaire longue et complexe. A ce titre, il leur sera alloué une indemnité de 10 000 EUR.