Obligations du banquier envers une personne qui achète pour défiscaliser

Le 8 octobre 2010, M. Pierre J a souscrit auprès de la Caisse de Crédit Mutuel ORSCHWIHR un "PACK AFEDIM" portant sur un ensemble de services de gestion locative d'un bien qu'il comptait acquérir dans le cadre d'un investissement locatif dit Scellier, devant permettre une défiscalisation partielle de ses revenus.

Par acte notarié du 20 décembre 2010, M. J a acquis un appartement au prix de 234 000 EUR. Cette acquisition a été financée par un prêt immobilier d'un montant de 190 000 EUR souscrit le 16 novembre 2010 et par un apport personnel. L'appartement acquis dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement devait être livré en mars 2012.

En 2011, M. J est parti à la retraite. En mars 2011, il a mandaté un expert comptable qui l'a informé que, consécutivement à son départ à la retraite, il ne serait pas imposable sur le revenu pour l'année 2012 et ne pourra pas bénéficier de la réduction d'impôt dans le cadre de l'investissement Scellier.

M. J a revendu l'appartement le 15 septembre 2012 au prix de 207 000 EUR.

L'opération financée s'inscrivait dans un dispositif de défiscalisation dans le cadre d'un achat immobilier locatif. S'agissant d'une opération relativement complexe, la banque est tenue d'une obligation d'information consistant à fournir les renseignements nécessaires à la compréhension de l'opération, mais également de conseil sur l'adéquation entre l'opération envisagée, la situation personnelle de l'intéressé et ses attentes. Pour exécuter pleinement cette obligation, la banque doit donc recueillir les informations nécessaires sur la situation de son client. En l'occurrence, ce dernier était âgé de 62 ans au moment du montage de l'opération, de sorte que son départ à la retraite était donc prévisible dans un avenir proche ce que la banque aurait dû prendre en compte dans le cadre d'un dispositif devant s'étaler sur 9 ans. Or, la banque ne démontre pas par des éléments probants que la question du départ à la retraite de l'emprunteur avait été invoquée. La banque a donc manqué à ses obligations. Le fait que le client ait eu recours à un expert-comptable est sans incidence, d'autant que cette intervention est postérieure à la réalisation de l'opération.

Ce manquement a généré pour le client une perte de chance. Suite à son départ à la retraite, le client supportait un impôt annuel de l'ordre de 318 euros de sorte que la diminution de revenus a fait perdre à l'opération d'investissement locatif l'essentiel de son intérêt fiscal. Toutefois, cette perte de revenus est également due à un départ anticipé à la retraite générant des droits à pension réduits, que le client lui-même pouvait anticiper nonobstant l'obligation de la banque. Le préjudice subi doit donc être évalué à la somme de 25 000 EUR.