Arrêt CJUE sur l'authentification notariale de la vente immobilière

La Cour de justice de l'Union européenne dit et juge qu'un État membre peut réserver aux notaires la faculté d'authentifier les signatures apposées sur les documents nécessaires à la création ou au transfert de droits réels immobiliers. Cette exigence contribue à garantir la sécurité jurdique des transactions immobilières ainsi que le bon fonctionnement du livre foncier (communiqué de la Cour).

La propriétaire d'un bien immobilier situé en Autriche, a signé, en République tchèque, une demande d'inscription au livre foncier autrichien d'un projet de vente du bien. Sa signature a été authentifiée par un avocat tchèque conformément au droit tchèque. La propriétaire a introduit une demande d'inscription auprès d'un tribunal autrichien qui refuse au motif que, contrairement à ce qu'exige le droit autrichien, la signature n'a pas été authentifiée par un tribunal ou un notaire.

Saisie du litige, la Cour suprême autrichienne a interrogé la Cour de justice de l'Union européenne sur deux points.

1/ Au regard de la directive sur la libre prestation des services par les avocats (art. 1, paragraphe 1), un État membre peut-il exclure de cette libre prestation l'authentification des signatures sur les documents nécessaires à la création ou au transfert de droits réels immobiliers et réserver l'exercice de cette activité aux notaires ? La Cour considère que la dérogation prévue par cette disposition de la directive ne trouve pas à s'appliquer dans les circonstances de l'espèce.

2/ Par ailleurs se posait la question de savoir si l'art. 56 du TFUEpermet à une disposition du droit national de l'État du registre de réserver aux notaires l'authentification des signatures sur les documents nécessaires à la création ou au transfert de droits réels immobiliers, avec la conséquence que la déclaration attestant la véracité de la signature, dressée dans son État d'établissement par un avocat n'est pas reconnue dans l'État du registre, alors que, dans son l'État d'établissement, cette déclaration a la même valeur juridique qu'une authentification par les autorités.

Selon la Cour, la réglementation autrichienne en cause constitue une restriction au principe de la libre prestation des services, mais cette restriction est justifiée. En effet, les dispositions nationales qui imposent de vérifier, par le recours à des professionnels assermentés tels que les notaires, l'exactitude des inscriptions portées au livre foncier contribuent à garantir la sécurité juridique des transactions immobilières ainsi que le bon fonctionnement du livre foncier et se rattachent, de manière plus générale, à la protection de la bonne administration de la justice.

La Cour estime que cette restriction est proportionnée dans la mesure où, en Autriche, l'intervention du notaire, qui ne se limite pas à confirmer l'identité d'une personne, est importante et nécessaire afin de procéder à l'inscription au livre foncier. La Cour ajoute que la certification par les avocats tchèques de signatures apposées sur des actes n'est pas comparable à l'activité d'authentification effectuée par les notaires.

La Cour en conclut que l'art. 56 TFUE doit être interprété en ce sens qu'il ne s'oppose pas à une réglementation d'un État membre qui réserve aux notaires l'authentification des signatures apposées sur les documents nécessaires à la création ou au transfert de droits réels immobiliers et exclut, de ce fait, la possibilité de reconnaître dans ledit État membre une telle authentification effectuée par un avocat conformément à son droit national, établi dans un autre État membre.