Le bail commercial prévoyait une indexation annuelle, comportait une clause selon laquelle "il a été expressément convenu, comme constituant une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n'aurait pas été consenti, que le preneur renonce pendant toute la durée du présent bail à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel défini ci-dessus, même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel".
Invoquant ces stipulations, le propriétaire bailleur s'est opposé à la demande du preneur ayant sollicité la révision du loyer à la baisse sur le fondement de l'art. L. 145-39 du Code de commerce et sa fixation à la valeur locative.
La cour d'appel, pour fixer le loyer révisé au montant du loyer contractuel initial, ont retenu que la clause litigieuse ne fait pas échec aux dispositions de l'art. L. 145-39 du Code de commercedès lors qu'elle permet au preneur, une fois remplies les conditions de la demande en révision, d'obtenir une fixation à la baisse du loyer du bail révisé mais dans la limite du loyer "plancher" convenu.
L'arrêt est cassé par la Cour de cassation qui juge que la cour d'appel, en statuant ainsi, a violé les art. L. 145-15 et L. 145-39 du Code de commerce.
La clause avait pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative et la renonciation par le preneur à son droit d'obtenir la révision ne pouvait valablement intervenir qu'une fois ce droit acquis, c'est-à-dire après le constat d'une augmentation du loyer de plus d'un quart par le jeu de la clause d'échelle mobile.
- Cass. Civ. 3e, 30 mars 2017, pourvoi n° 16-13.914, cassation, FS-P+B