Vente des lots de copropriété d'une part, et travaux à réaliser, d'autre part

Par acte passé le 5 mai 1998 devant C, notaire à Nancy, M. Philippe et Mme Liliane, son épouse, ont acquis des lots correspondant à trois appartements dans un immeuble en copropriété situé à Nancy pour le prix de 225 500 francs (34 377,25 EUR). Les acquéreurs se sont engagés à régler le prix des travaux de rénovation des parties communes à entreprendre au prorata de leurs millièmes dans la copropriété, soit la somme de 369 000 francs (56 253.68 EUR).

Dans le même acte les acheteurs ont contracté auprès de la BANQUE POPULAIRE DE LORRAINE un prêt d'un montant de 986 000 francs (150 314,73 EUR) pour financer leur acquisition ainsi que les travaux de rénovation des parties communes et ceux de leurs lots,

Les travaux de rénovation ayant été retardés de plusieurs années pendant lesquelles les appartements n'ont pu être loués, les époux se sont trouvés dans l'incapacité de rembourser leur emprunt. La banque a fait saisir et vendre d'autres biens immobiliers leur appartenant pour assurer le remboursement de l'empunt.

L'avocate des acheteurs a reçu mandat de rechercher au plan judiciaire la responsabilité civile du notaire qui a reçu l'acte de vente et de la banque qui leur a consenti le prêt destiné à financer cet achat et les travaux de rénovation.

Les époux acquéreurs reprochaient au notaire d'avoir manqué à son devoir de conseil, pour avoir réalisé un acte scindé en deux opérations distinctes, vente des lots de copropriété d'une part, et travaux à réaliser, d'autre part, les privant ainsi des protections juridiques attachées à la vente en l'état futur d'achèvement qui correspondait selon eux au schéma juridique applicable à l'opération. L'avocate a manqué à son obligation de diligences quant aux actes procéduraux qui lui avaient été confiés au titre de son mandat ad litem. En effet, elle a omis de placer au greffe du tribunal de grande instance les assignations qu'elle a fait délivrer au notaire et à la banque de sorte que les actions en responsabilité que ses clients souhaitaient intenter ont été prescrites, l'affaire n'ayant pas été enrôlée dans le délai de la prescription. Ce manquement contractuel engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1147 du Code civil. Toutefois, les clients ne sont pas fondés à solliciter l'indemnisation de la perte de chance de gagner leur procès, les actions en responsabilité étant vouées à l'échec. Ils reprochent en vain au notaire d'avoir manqué à son obligation de conseil et de ne pas avoir assuré l'efficacité de l'acte de vente pour avoir réalisé un acte scindé en deux opérations distinctes, vente des lots de copropriété d'une part, et travaux à réaliser, d'autre part, privant ainsi les acquéreurs des protections juridiques attachées à la vente en l'état futur d'achèvement. Or, le vendeur n'ayant fait que céder des locaux à rénover sans contracter aucune obligation quant à la réalisation des travaux de rénovation laissés à la charge des acquéreurs, le contrat litigieux ne peut accepter la qualification de vente en l'état futur d'achèvement que lui prêtent les clients.

Le vendeur n'ayant contracté aucune obligation de réalisation des travaux de rénovation, l'inachèvement de ces travaux n'est pas de son fait. Il ne peut donc être reproché au banquier dispensateur du crédit destiné à financer l'acquisition de ne pas avoir veillé à la viabilité du projet de vente lequel a été mené à son terme, la circonstance que le vendeur a été admis à une procédure collective postérieurement, c'est-à-dire à une époque où tous les effets de la vente s'étaient produits et où aucune relation contractuelle n'existait plus entre les parties à la vente, étant indifférente.