Résiliation du bail pour cause d'insuffisance du chauffage

Le dol, sur lequel les locataires fondent leur demande, qui se définit comme toute manoeuvre, mensonge, ou dissimulation intentionnelle par l'un des cocontractants d'une information qu'il sait déterminante pour l'autre partie, afin de surprendre son consentement et l'amener à contracter, est susceptible, suivant l'art. 1116 du code civil dans sa redaction antérieure à celle issue de l'ordonnance 2016-131du 10 février 2016, d'entraîner la nullité de la convention si les manoeuvres sont telles qu'il est évident que sans elles, l'autre partie n'aurait pas contracté, le dol pouvant être constitué par le silence volontairement gardé par l'un ou des cocontractants sur l'une des données essentielles du contra.

Le contrat de bail d'habitation doit être annulé pour dol des bailleurs sur l'insuffisance de chauffage dans l'appartement. Alors que les précédents locataires s'étaient plaints de l'insuffisance de chauffage et qu'une expertise judiciaire était en cours, les bailleurs ont dissimulé cette information aux nouveaux locataires. Or, ceux-ci n'auraient pas contracté s'ils en avaient été informés, le chauffage constituant un équipement essentiel du local d'habitation.

Par suite de l'annulation du bail, une indemnité d'occupation doit remplacer le loyer. Le rapport d'expertise a révélé que l'appartement était conforme aux normes thermiques et que l'installation de chauffage était adaptée au logement, mais mal réglée. La preuve n'étant pas apportée par les locataires du blocage du thermostat et de l'impossibilité d'adapter la température, leur préjudice de jouissance n'est pas démontré.

En conséquence, l'indemnité d'occupation doit être fixée à 1'392 € par mois d'octobre 2012 à octobre 2013, puis à 1 507 € par mois du 14 octobre 2013 au 18 avril 2016, date de libération des lieux. La compensation est ordonnée avec les sommes réglées au titre du loyer. Le bailleur doit également restituer le dépôt de garantie et les honoraires d'agence. Il doit réparer le préjudice subi par les locataires du fait de l'annulation du bail : préjudice matériel (frais d'aménagement de l'appartement et frais de déménagement pour un total de 9'004 €) et préjudice moral (2'000 €).