Loi Hoguet. Nullité de la clause pénale du mandat de l'agent immobilier

Monsieur Thierry L fait valoir que la clause pénale n'est pas conforme aux exigences d'ordre public de la loi Hoguet dans la mesure où elle n'est pas stipulée de manière apparente dans l'acte, peu important la qualité et les compétences du cocontractant.

L'art. 78 du décret n° 72'678 du 20 juillet 1972 pris en application de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 prévoit que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents.

Le non-respect de ces dispositions est sanctionné par la nullité de la clause.

En l'espèce, les conditions générales du mandat de vente comportent une clause ainsi rédigée :

« Pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que dans les 12 mois suivant l'expiration ou la résiliation de
celui-ci le mandant s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne de l'acheteur que son conjoint ou partenaire avec lequel il se portera acquéreur ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation. À défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat. »

Une telle clause qui doit être appréhendée dans son intégralité sans distinguer l'interdiction et la sanction, doit, en application de l'art. 78 précité, être mentionnée en caractères très apparents.

S'il n'existe pas en effet, de définition de la notion de "caractères très apparents", la SARL S'ANTONI IMMOBILIER, l'agent immobilier, ne peut cependant sérieusement soutenir que la clause litigieuse est "rédigée en caractères gras très apparents" alors que tel n'est pas le cas. Le simple examen de l'original du mandat de vente montre sans contestation possible que ladite clause n'est rédigée ni en caractères gras comme prétendu ni en caractères très apparents mais de la même manière exactement que les autres mentions des conditions générales concernant le mandant. Le fait qu'elle fasse simplement l'objet d'un paragraphe qui lui est propre, espacé des autres (comme le sont d'ailleurs tous les autres paragraphes les uns vis-à-vis des autres) ne saurait en faire une clause rédigée en caractères très apparents au sens de l'art. 78 du décret du 20 juillet 1972.

Il n'y a pas lieu de tenir compte de la qualité de professionnels de l'immobilier de Monsieur et Madame L dans la mesure où l'exigence de l'article 78 du décret précité pris en application de la loi du 2 janvier 1970 qui s'applique aux activités d'agent immobilier, est purement formelle et indépendante de la qualité du cocontractant.

Il y a lieu en conséquence de déclarer nulle la clause litigieuse.