Le privilège de vendeur est une garantie autonome qui frappe l'entier immeuble même s'il n'en est acquis que partie

Par acte reçu par A, notaire à Genas, le 20 novembre 2003, M. Serge C et Mme Christiane T ont acquis pour le prix de 211'500 euro un ensemble immobilier sis [...] en indivision pour la nue-propriété à concurrence de 62 % pour Mme T et de 38 % pour M. C et en tontine pour l'usufruit.

M. Serge C a financé l'acquisition de sa part au moyen d'un prêt 84 000 euro qui lui a été consenti par la BANQUE POPULAIRE LOIRE ET LYONNAIS. Celle-ci est intervenue à l'acte qui lui a reconnu le privilège de prêteur de denier sur l'immeuble.

Suivant inscription publiée le 24 décembre 2003, le privilège a été inscrit du seul chef de M. Serge C sur les 38% de la propriété et sur l'usufruit en tontine.

M. Serge C, qui exerçait en qualité d'artisan personne physique, a été placé en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Lyon en date du 2 mars 2010.

Après avoir déclaré sa créance, qui a été admise au passif, la BANQUE POPULAIRE LOIRE ET LYONNAIS a, par acte d'huissier en date du 29 juin 2012, fait assigner M. Serge C et Mme Christiane T devant le tribunal de grande instance aux fins de partage de l'indivision existant sur l'immeuble. Elle a appelé en cause le notaire.

La banque intervenue à l'acte par lequel l'emprunteur achetait en indivision un bien immobilier en se voyant reconnaître le privilège de prêteur de deniers sur l'immeuble suivant inscription d'un privilège du seul chef de l'emprunteur sur les 38% de la propriété et sur l'usufruit en tontine doit être déboutée de son action en responsabilité dirigée contre le notaire. En effet, le privilège grève de plein droit la totalité de l'immeuble acquis, même s'il est né du chef d'un seul des acquéreurs, comme c'est le cas en l'espèce.

Le privilège de vendeur est donc une garantie autonome qui permet au prêteur de bénéficier d'une garantie sur la totalité du bien. L'acte prévoit donc à bon droit l'inscription du privilège du prêteur de deniers sur l'entier immeuble en précisant de façon exptesse que la co-indivisaire est informée que l'inscription prise contre l'emprunteur porte sur la totalité du bien. Il en résulte que la banque pouvait poursuivre la vente forcée de l'immeuble dont elle a financé l'acquisition sans passer par une procédure préalable de partage et sans que puissent lui être opposés les démembrements de la propriété convenus entre les acquéreurs ou l'éventuelle inefficacité de ces conventions. Il en résulte que la garantie est efficace nonobstant l'acquisition de l'immeuble en indivision sur la nue propriété et en tontine sur l'usufruit. En outre, la publicité foncière est destinée à l'information des tiers et à leur rendre opposables les conventions portant sur les droits réels et les sûretés de sorte que le caractère restrictif de l'inscription litigieuse tenant aux règles issues du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 est sans incidence sur les droits que la banque tient du titre.