Inconstitutionnalité du droit de préemption de la commune dans le cas de vente après division

Le Conseil constitutionnel a été saisi par le Conseil d’État d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC). Cette question est relative à la conformité aux droits et libertés garantis par la Constitution de l’art. 10 de la loi du 31 décembre 1975 sur la protection des occupants de locaux à usage d’habitation dans sa rédaction résultant de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR).

L’art. 10 de la loi du 31 décembre 1975 a créé un droit de préemption au profit du locataire ou occupant de bonne foi et, en cas d’absence d’acceptation par celui-ci, au profit de la commune, en cas de vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots.

Le Conseil constitutionnel a censuré les deux derniers alinéas du paragraphe I de l’art. 10 de la loi relatifs au droit de préemption de la commune. Par ailleurs, il a déclaré conformes à la Constitution les quatre premiers alinéas de ce même paragraphe (droit de préemption du locataire ou de l'occupant de bonne foi), sous une réserve d’interprétation, ainsi que la deuxième phrase du paragraphe III de ce même article, dans la même rédaction. 

Sur la méconnaissance du droit de propriété, et s'agissant du droit de préemption du locataire ou de l'occupant de bonne foi, le Conseil Constitutionnel dit et juge qu'en instaurant ce droit de préemption, le législateur a entendu protéger le locataire ou l'occupant de bonne foi du risque de se voir signifier leur congé à l'échéance du bail ou à l'expiration du titre d'occupation par le nouvel acquéreur de l'immeuble, à la suite d'une opération spéculative, facilitée par la division de l'immeuble. L'exercice de ce droit de préemption leur permet ainsi de se maintenir dans les lieux. Ce faisant, le législateur a poursuivi un objectif d'intérêt général.

Toutefois, compte tenu de l'objectif ainsi poursuivi, la protection apportée par le législateur ne saurait, sans méconnaître le droit de propriété, bénéficier à un locataire ou à un occupant de bonne foi dont le bail ou l'occupation sont postérieurs à la division ou la subdivision de l'immeuble et qui ne sont donc pas exposés au risque décrit précédemment.

Ensuite, ils relèvent que le législateur a prévu que le droit de préemption s'exerce seulement dans un délai de deux mois après la notification de l'offre de vente et au prix notifié par le propriétaire. En outre, en vertu du paragraphe III de l'article 10, le droit de préemption ne s'applique ni à la vente d'un bâtiment entier, ni à celle intervenant entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ni à celle relative à certains immeubles à destination de logement social.

Ainsi, eu égard aux garanties ainsi prévues, et sous la réserve précitée le droit de préemption reconnu au locataire ou à l'occupant de bonne foi par les dispositions contestées ne porte pas au droit de propriété une atteinte disproportionnée à l'objectif poursuivi

S'agissant du droit de préemption de la commune, le Conseil constitutionnel relève,

- d'une part, que, si en instaurant ce droit de préemption, le législateur a poursuivi le même objectif d'intérêt général que celui [précité], il n'a en revanche pas restreint l'usage que la commune est susceptible de faire du bien ainsi acquis, en particulier, il n'a imposé à la commune aucune obligation d'y maintenir le locataire ou l'occupant de bonne foi à l'échéance du bail ou à l'expiration du titre d'occupation ;

- d'autre part, il constate qu'à défaut d'accord amiable, le prix de vente est fixé par le juge de l'expropriation et que le propriétaire ne peut reprendre la libre disposition de son bien, en l'absence de paiement, qu'à l'échéance d'un délai de six mois après la décision de la commune d'acquérir ce bien au prix demandé, la décision définitive de la juridiction de l'expropriation ou la date de l'acte ou du jugement d'adjudication.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions contestées portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété. Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres griefs, les deux derniers alinéas du paragraphe I de l'art. 10 doivent être déclarés contraires à la Constitution.