Garanties du vendeur limitées à une durée de 5 mois, du fait du notaire

En exécution de son obligation d'information et de conseil envers les parties, le notaire est tenu d’assurer l'efficacité des garanties consenties à une partie pour assurer l'exécution des engagements de l'autre partie, l’existence de relations privilégiées entre lesdites parties ne le dispensant pas de ses obligations.

Dans l'affaire ayant fait l'objet de l'arrêt sous référence, une partie du prix de vente d'un terrain devait être payée en nature, par la réalisation par l’acquéreur de travaux sur le bien immobilier du vendeur. A la sûreté et garantie de l’exécution de cette obligation, il a été procédé à l'inscription du privilège du vendeur, outre la stipulation d’une clause résolutoire de plein droit. Toutefois, ces garanties étaient limitées à une durée de 5 mois, ce qui était manifestement insuffisant compte tenu de la nature et de l’ampleur des travaux à réaliser, qui plus est en période hivernale.

Le notaire ne justifie pas avoir attiré l’attention du vendeur sur le fait qu’à l’expiration de ce délai, ce dernier ne disposerait plus d’aucune garantie d’exécution des travaux. En outre, les garanties souscrites s’avéraient également totalement illusoires, puisque le vendeur s’engageait dans l’acte à céder le rang de son privilège si l’acquéreur était amené à recourir à un emprunt et à ne pas exercer l’action résolutoire sans l’accord d’un prêteur éventuel. Le notaire a donc manqué à son devoir d'information et de conseil envers le vendeur, en omettant de l'alerter sur l'insuffisance des garanties prévues en sa faveur, ainsi qu'à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte de vente, le paiement du prix par la réalisation de travaux à la charge de l'acquéreur n'étant pas assorti de sûretés suffisantes. Du fait de la brièveté de ce délai et des conditions assortissant les garanties, le notaire est mal fondé à reprocher au vendeur d’avoir tarder à délivrer une sommation à l’acquéreur, en l’occurrence, une dizaine de mois après l’expiration des garanties.

Le préjudice du client, le vendeur, s’analyse en une perte de chance de voir l’acquéreur réaliser les travaux, laquelle peut être évaluée à 95 % de la valeur des travaux. Le vendeur a également subi un préjudice moral évalué à la somme de 5'000 EUR.