Modification substantielle affectant les caractéristiques de l'immeuble vendu intervenue après la promesse

Selon promesse synallagmatique de vente (compromis) du 20 avril 2013, Mme P a vendu à Mme T une maison d'habitation.

Après réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, Mme T a refusé de signer l'acte notarié de vente au motif que le diagnostic de l'assainissement non collectif, qui lui a été adressé par le notaire le 25 septembre 2013, révélait la non-conformité de l'installation.

Elle a alors assigné Mme P, la Caisse d'épargne et de prévoyance de Lorraine-Champagne-Ardennes et le notaire, en demandant au tribunal de constater qu'elle avait valablement usé de son droit de rétractation, de constater la caducité du prêt et d'ordonner au notaire de restituer l'intégralité des fonds en tant que de besoin, de condamner la Caisse d'épargne à lui rembourser l'intégralité des échéances réglées.

Appel a été relevé.

La promesse de vente est soumise aux dispositions de l'art. L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ouvrant au bénéfice de l'acquéreur non professionnel une faculté de rétractationqui peut être exercée dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception lui notifiant l'acte. Postérieurement à la promesse, a été établi un diagnostic de l'assainissement non collectif dont il résulte que le dispositif d'assainissement de l'immeuble ne respecte pas la réglementation actuelle, que son impact sanitaire et environnemental présente des dangers pour la santé des personnes et qu'il y a lieu de réaliser des travaux de mise en conformité dans un délai d'un an. Il apparaît ainsi qu'une modification substantielle affectant les caractéristiques de l'immeuble, préjudiciable à l'acheteur, est intervenue postérieurement à la promesse, lui ouvrant un nouveau délai de réflexion de sept jours à compter de la notification de la promesse et des pièces l'informant de cette modification. Si le notaire justifie avoir adressé à l'acheteur une copie du diagnostic de l'assainissement le 25 septembre 2013, le délai prévu par l'art. L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas couru à défaut d'une notification par lettre recommandée avec avis de réception, ou de tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou remise. Dans ces conditions, l'acheteur était fondé à exercer son droit de rétractation. L'exercice de ce droit entraîne l'anéantissement de la promesse et, partant, la caducité du prêt immobilier. Il convient donc de condamner le notaire à restituer à la banque les fonds provenant de ce prêt et cette dernière de restituer à l'acheteur les sommes versées au titre du remboursement de ce prêt.