La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi ELAN) a été promulguée ; elle a été publiée au J.O. du 24 novembre 2018.
La nouvelle loi comprend plusieurs règles relatives aux rapports locatifs.
Contrat de bail - Le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance les mesures nécessaires à la création d'un régime d'agrément pour développer l'établissement numérique des contrats de location et pour organiser le recueil des données relatives aux baux du parc locatif privé.
Bail de mobilité - Un bail dit de mobilité est créé. Il sera conclu pour une durée d'un à dix mois, il sera non reconductible. Il est destiné à des personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle. Aucun dépôt de garantie ne devra être exigé par le bailleur.
Contrat de cohabitation - Il est créé un contrat de cohabitation intergénérationnel de solidarité. Selon l'art. L. 631-17 du Code de la construction et de l'habitation, le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire est un contrat par lequel une personne de soixante ans et plus, propriétaire ou locataire, s'engage à louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans moyennant une contrepartie financière modeste.
Solidarité du locataire - En cas de départ du logement loué en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant, la solidarité du locataire victime des violences et celle de la caution prennent fin immédiatement. Le fait pour le locataire auteur des violences de ne pas payer son loyer constitue un motif légitime et sérieux pour le bailleur qui peut alors mettre fin au bail.
Habitat indigne - Les procédures de lutte contre ces pratiques sont simplifiées. Les sanctions contre les marchands de sommeil sont renforcées. On citera en particulier l'information du maire par le notaire lorsqu'une vente n'a pu avoir lieu en raison de l'interdiction d'acheter pesant sur un marchand de sommeil, l'obligation pour les agents immobiliers de déclarer au procureur de la République les agissements des marchands de sommeil ou l'automaticité de certaines peines, comme la confiscation des biens ayant servi à l'infraction pour les personnes morales qu'utilisent les marchands de sommeil.
Locations de courte durée - La loi renforce le dispositif d'encadrement des locations de courte durée de type Airbnb, en édictant de lourdes sanctions tant pour les propriétaires que pour les sites Internet qui ne respectent pas leurs obligations. Il prévoit que lorsque le logement mis en location est la résidence principale de l'annonceur, les sites doivent mettre en place un décompte du nombre de nuitées louées par leur intermédiaire et bloquer les annonces au-delà de 120 jours par an.
Encadrement des loyers - Un encadrement des loyers, en fait un plafonnement du loyer, avait été créé par la loi ALUR mais il n'avait en définitive été expérimenté que dans deux communes pour être finalement annulé par le juge administratif fin 2017. La loi prévoit sa réintroduction, à titre expérimental pour une durée de cinq ans, dans tout ou partie des zones tendues. L'application de l'encadrement sera en pratique subordonnée non seulement au volontariat de la commune mais aussi à la constatation objective de tensions locatives dans la ville. Des sanctions importantes sont prévues à l'encontre des bailleurs qui ne respecteraient pas l'encadrement.
En outre, la protection contre les expulsions en période d'hiver est accordée aux seuls locataires. Les squatteurs ne bénéficieront plus de la trêve hivernale. Jusqu'à présent, un juge pouvait ordonner l'expulsion de ces derniers uniquement si ceux-ci avaient pénétré dans le domicile par voie de fait, par violence ou par effraction.