Conflit entre un notaire et un agent immobilier sur la négociation de l'immeuble

Suivant mandat non exclusif régularisé les 4 et 11 juin 2013, les vendeurs, propriétaires indivis d'un bien immobilier, en ont confié la vente à l'agent immobilier Plazanet moyennant le prix net vendeur de 200'000 euro et une rémunération égale à 7 % du prix.

La clause pénale prévue au mandat stipulait l'interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur présenté par l'agent immobilier. Les vendeurs ont également confié la vente de leur bien à un office notarial, l'office notarial de Clochemerle.

L'agent immobilier a fait visiter le bien à un acheteur qui, le 15 juillet 2013, a remis une lettre d'intention d'achat pour un certain prix, à laquelle il n'a pas été donné suite. Le 25 octobre 2013, par l'intermédiaire de l'office notarial, les vendeurs ont signé avec cet acheteur une promesse de vente pour le prix de 170'000 euro. L'agent immobilier a assigné les vendeurs en responsabilité contractuelle et paiement solidaire de la somme de 14'000 euro au titre de la clause pénale.

Pour rejeter la demande, l'arrêt d'appel retient qu'il n'est pas établi que l'une ou l'autre des parties ait commis des manoeuvres frauduleuses dans le but de faire échec aux droits de l'agent immobilier, et que n'est caractérisée aucune fraude de nature à révéler la volonté des parties d'éluder la commission, ni aucun manquement des vendeurs à leurs engagements contractuels de nature à justifier la mise en oeuvre de la clause pénale.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le mandat stipulait l'interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur présenté par l'agent immobilier, et que la vente avec l'acheteur, présenté aux vendeurs par l'agent immobilier, avait été conclue dans cette période, la cour d'appel a violé l'art. 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.