Dans le courant de l’année 2007, de nombreux investisseurs ont fait appel aux services de la société Expert & Finance, exerçant l’activité de conseil en gestion de patrimoine, lui confiant un mandat de recherche aux fins de réaliser des investissements à but de défiscalisation.
Fin 2007, sur les conseils de cette société, ils ont acquis, en l’état futur d’achèvement (VEFA), des appartements au sein d’une résidence de tourisme située au 70 avenue de FV à Paris 13e, soumise au régime de la location meublée non professionnelle (LMNP).
Dans le cadre de ces acquisitions, les acquéreurs se sont engagés à donner à bail commercial le bien acquis à la société Home business, exploitant unique de la résidence, moyennant un paiement de loyers trimestriels et d’avance, et ont conclu ces baux à la fin de l’année 2007 pour une durée de 11 ans et 3 mois.
L’exploitation de la résidence a commencé en avril 2009.
Après avoir payé le premier loyer trimestriel, la société Home business a été confrontée à des difficultés financières et a fait l’objet, le 21 décembre 2009, d’une procédure de sauvegarde.
Son fonds de commerce a ensuite été cédé à la société Park & Suites, laquelle a repris les baux commerciaux à compter du 1er juillet 2010.
Les investisseurs sont demeurés titulaires d’une créance de loyers impayés portant sur une période de 6 mois correspondant aux 3 et ème 4 trimestres 2009, qu’ils ont chacun déclarée au passif de la procédure de sauvegarde de la société Home business.
Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 21 mars 2011, la société Home business a été placée en liquidation judiciaire.
Soutenant que la société Expert & Finance avait annoncé, dans le cadre des documents de commercialisation, une rentabilité de l’investissement de 4,70 %, qu’elle avait présenté la société Home business comme un gestionnaire sérieux et fiable, lui reprochant des manquements à ses obligationsd’information et de conseil, 60 investisseurs l’ont assignée par acte d’huissierde justice du 27 février 2014, en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices économique et moral.
Par acte d’huissier de justice du 19 juin 2014, les demandeurs ont assigné la société Zurich Assurance Public Limited Company en intervention forcée, en sa qualité d’assureur de la société Expert & Finance.
Appel a été relevé de la décision de première instance.
La cour d'appel, sur le manquement à l’obligation d’information et de conseil de la société Expert et Finance :
Les investisseurs reprochent à la société Expert et Finance, en sa qualité de conseiller en gestion du patrimoine un manquement à son obligation d’information constitutive d’une obligation de résultat ; qu’ils exposent que la société Expert et Finance a présenté la société MMV, étrangère au programme et s’est abstenue de fournir des informations sur la société Home Business dépendant du groupe MMV, contractant principal en charge de l’exploitation ; que l’attention des investisseurs n’a pas été portée sur les risques encourus, seuls les avantages étant développés, les aléas relatifs au paiement des loyers n’étant pas mentionnés ; que les baux commerciaux ont été conclus en l’absence de toute information sur la santé financière de la société Home Business; que la société Expert et Finance a assuré avoir sélectionné un programme avec un gestionnaire de qualité et les a mis en relation avec la société Home Business, jeune société très fragile financièrement dont la procédure collective a été ouverte 6 mois après la commercialisation du programme .
Ceci étant observé, la société spécialisée dans la vente de biens immobiliers assortie d’avantages fiscaux est tenue d’un devoir d’information sur les caractéristiques de l’investissement et son adéquation avec la situation personnelle des investisseurs.
Les investisseurs présentent un document dénommé 'investissement immobilier dans le cadre de la location meublée non professionnelle’ remis par la société Expert et Finance qui précise les inconvénients d’un investissement immobilier locatif notamment les 'aléas sur les loyers’ ; qu’il y est mentionné que le gestionnaire 'de qualité’ s’engage à verser des revenus garantis et indexés ; qu’un autre document dénommé 'La maison de la recherche et des enseignements’ fait état d’une rentabilité d’environ 4,70 % ; qu’une autre documentation ayant le même intitulé présente la société Home Business, gestionnaire ; qu’il s’en déduit qu’aucune obligation de résultat n’a été prise concernant le paiement de loyers et le montant de la rentabilité .
Sur la santé financière de la société Home Business sur laquelle les conclusions des investisseurs comportent de nombreux développements, il doit être relevé que cette société, dépendant du groupe MMV, a été créée en 2002 donc 5 années avant de se voir confier la gestion des appartements en litige en 2007 ; que son résultat était bénéficiaire à hauteur de 108 030 euros en 2006 ; que sa procédure de sauvegarde a été ouverte le 21 décembre 2009, la date de cessation des paiements ayant été fixée au 12 avril 2010 soit 3 années après la signature des contrats litigieux ; que les griefs portant sur le choix de la société Home business ne sont pas plus fondés puisqu’en 2007 aucune difficulté financière significative ni alerte ne pouvaient être détectées .
Il se déduit de ce qui précède que les investisseurs ne prouvent pas les manquements de la société Expert et Finance en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine.
Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a débouté les investisseurs de leurs demandes.
- Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 10, 19 juillet 2019, RG n° 18/08997