Le fait que le vendeur n’ait pas mesuré la gravité des désordres affectant son bien est indifférent à l’engagement de la garantie des vices cachés

Sur les désordres

M. C, expert nommé par le tribunal, a retenu l’existence d’un péril imminent affectant le bien immobilier "au niveau de l’instabilité du mur pignon Est du bâtiment principal, au niveau du prolongement de ce mur qui constitue la paroi arrière du bâtiment de gauche de la cour intérieure et de la chambre située entre les deux bâtiments dito (bâtiment couvert en zinc)", ainsi que pour les zones de plancher bas du rez-de-chaussée du bâtiment principal donnant sur le cours Carnot, ce plancher étant supporté, majoritairement par un solivage bois dont l’état de pourrissement est largement avancé ».

M. D, expert judiciaire, a quant à lui conclu à l’existence des mêmes désordres tout en précisant leur origine.

L’expert précise que les désordres affectant le pignon sont dus, non à la présence de termites et d’insectes xylophages, mais à la charge anormale qui a été apportée sur la partie Est de l’immeuble en coulant une dalle en béton portée par une infrastructure qui n’était pas prévue à cet effet, ces travaux ayant été exécutés par M. G, ancien propriétaire dans les années 1990.

De même, le démontage des conduits de cheminée a pu modifier l’équilibre structurel précaire de l’aile Est du bâtiment et accentuer la fragilité existante du pignon.

L’expert date le démontage du rez-de-chaussée de l’époque de M. G, aucune date déterminée ne pouvant être fixée précisément pour ceux des étages supérieurs mais cette date étant probablement antérieure à l’acquisition de la propriété par M. E.

L’expert précise que l’effondrement du plafond de la chambre est lié à la pourriture de l’ensemble des éléments de charpente portant couverture, masqués par un faux-plafond mis en place par M. E.

En outre, la dégradation du mur situé entre l’ensemble immobilier et la propriété de M. et Mme X n’est pas due à un défaut d’entretien mais à la conception même du mur qui a été réalisé d’origine sans chaînage intermédiaire ni chaînage d’accroche sur les bâtiments le jouxtant.

Selon lui, si la fissure du pignon Est n’était pas directement visible du fait de la présence d’un lierre couvrant et d’un doublage en placostil, la façade Nord cours Carnot présentait déjà les traces d’un affaissement consécutif d’un tassement différentiel et la visite de la cave permettait de voir qu’une dalle béton avait été coulée et que le plancher avait été repris dans toute la partie Est.

Enfin, l’expert relève qu’un certain nombre de travaux effectués par M. E n’ont pas été réalisés conformément aux règles de l’art, en particulier au niveau de la mise en oeuvre de nouvelles menuiseries en termes de calfeutrement et de fixation.

Sur la demande de garantie des vices cachés

Aux termes de l’art. 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’art. 1642 du Code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’art. 1643 du Code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’expert précise que les désordres affectant le pignon Est et le mur mitoyen sont antérieurs à l’acquisition de l’immeuble par la SCI et qu’ils ont été de nature à rendre l’immeuble impropre à son usage, ce que l’arrêté de péril a par ailleurs confirmé.

Le bien immobilier vendu présente donc des vices le rendant impropre à l’usage auquel il était destiné.

Le premier juge a estimé que les désordres affectant le bien vendu étaient apparents lors de la vente et donc connus d’un acquéreur non néophyte puisque, sans être un technicien de la construction, il s’agissait d’un investisseur en matière immobilière, ayant réalisé plusieurs visites préalables du bien, en s’étant adjoint les services d’une entreprise du bâtiment pour évaluer les travaux à réaliser.

Si l’expert relève que la présence d’une dalle de béton, la reprise du plancher et le démontage des conduits de cheminée, à l’origine des désordres de la partie Est de l’immeuble étaient visibles, il n’en demeure pas moins qu’il ne peut être attendu d’un acheteur, certes aguerri en matière immobilière mais cependant non spécialiste de la construction, qu’il puisse connaître les conséquences potentiellement néfastes sur la structure du bâtiment de travaux exécutés antérieurement et en particulier de la charge anormale exercée par la dalle de béton.

En outre, l’expert relève que la fissure du pignon Est n’est pas directement visible du fait de la présence d’un lierre couvrant et d’un doublage en placostil réalisé par M. E et que l’effondrement du plafond de la chambre est lié à la pourriture de l’ensemble des éléments de charpente portant couverture, masqués par un faux plafond mis en place par M. E, que le placoplâtre et les faux-plafonds posés par M. E ont eu pour effet de dissimuler à la vue des désordres affectant la structure même de l’immeuble.

L’expert souligne que M. E, en sa qualité d’entrepreneur général tout corps d’état, professionnel de la construction et ancien propriétaire de l’immeuble, avait connaissance de l’état et de l’existence des désordres structurels affectant le bien, l’expert n’excluant pas qu’il n’en ait pas mesuré la réelle gravité.

S’il est regrettable que le devis établi par l’entreprise H n’ait pas été versé aux débats, il ressort néanmoins des constats effectués par l’expert que l’acquéreur , même s’il avait une bonne connaissance de l’état de l’immeuble suite aux visites réalisées avec l’entreprise H, n’a pu prendre connaissance de l’ampleur des désordres affectant le bien et donc des conséquences possibles de ceux-ci avant la vente, du fait de l’action du vendeur et que M. E, professionnel de la construction, est présumé avoir eu connaissance des vices affectant l’immeuble et ne peut opposer à son acquéreur la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés prévue dans l’acte de vente.

En outre, le fait qu’il n’ait pas mesuré la gravité des désordres affectant son bien est indifférent à l’engagement de la garantie des vices cachés.

Enfin, les attestations de M. I, négociateur immobilier et M. J, acquéreur potentiel du bien immobilier, ne permettent pas de remettre en cause l’existence de vices cachés alors que s’ils pouvaient, lors de leurs visites, constater la nécessité d’effectuer des travaux et donc envisager la possibilité de négocier le prix de vente, ils ne pouvaient avoir connaissance de l’ampleur des désordres ayant conduit à la prise d’un arrêté de péril imminent.

Les témoignages des locataires, dont certains sont même contradictoires, ne sont pas plus probants.

La décision de première instance est en conséquence infirmée et M. E, vendeur, est tenu de la garantie des vices cachés à l’égard de la SCI Carnot, acquéreur.