Le congé pour vendre n'était pas frauduleux

Il résulte de l’art. 15 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la présente instance, que :

"lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis… A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local".

Pour s’opposer à la validation du congé, M. et Mme X, locataires, font valoir que le caractère frauduleux du congé se déduit du fait que le congé litigieux serait imprécis et ne détaillerait pas les conditions de la vente projetée, et que le prix proposé était manifestement excessif, compte tenu, notamment, de l’état de l’appartement.

Le premier moyen, tiré du fait que le congé ne respecterait pas les formalités substantielles prévues par la loi quant au contenu de l’offre de vente, manque en fait.

En effet, le congé litigieux mentionne le prix de la vente –  660. 000 euro - et les modalités de paiement du prix – paiement comptant au jour de la signature de l’acte. Il précise également l’objet de la vente : le lot n°7 du règlement de copropriété, d’une superficie de 87,95 mètres carrés, selon la loi Carrez, représentant les 61/1 046èmes des charges communes générales. Le congé délivré à Mme Y, propriétaire bailleresse, reproduit, en outre, intégralement les dispositions des art. 15 I et 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

De plus, le congé n’ayant pas à préciser le montant des frais notariés relatifs à la vente qui sont toujours à la charge de l’acquéreur, non plus que le régime fiscal de la vente, les époux X, particuliers, ne pouvant ignorer qu’ils devaient s’acquitter des droits d’enregistrement, les ventes d’appartements anciens n’étant pas assujetties à la taxe à la valeur ajoutée, c’est en vain que les époux X font grief à leur bailleur ne ne pas avoir indiqué, de manière précise, le prix de la vente.

Enfin, comme le relèvent à juste titre les intimés, au stade de l’offre de vente, les diagnostics techniques n’ont pas à être annexés au congé litigieux.

Il résulte de ces constatations que Mme Y, qui occupe l’appartement de M. Z depuis plus de trente ans, a parfaitement été éclairée sur l’objet et le prix de la vente et que le congé pour vendre lui a été régulièrement délivré.

Le deuxième et ultime moyen, tiré du caractère manifestement excessif du prix de vente proposé par le bailleur eu égard à l’état de l’appartement, soit 660. 000 euro, correspondant à un prix au mètre carré de 7. 504 euro, n’est pas davantage fondé.

En effet, les époux X, qui n’ont jamais manifesté leur intention d’acquérir le bien, ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, que leur bailleur aurait intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de les dissuader de se porter acquéreurs, étant, par ailleurs, précisé que l’on ne peut reprocher au bailleur de vouloir vendre au meilleur prix et que les évaluations versées aux débats ne permettent pas de qualifier le prix proposé par M. Z de manifestement excessif.

En effet, M. Z produit un avis de valeur établi par l’agence immobilière « Étude Saint Lambert » qui fait ressortir, au moment de la délivrance du congé, une valeur comprise entre 660. 000 euro et 670. 000 euro, net vendeur en précisant que cette évaluation tient compte des « points faibles » du bien immobilier : travaux de remise en état à prévoir  –  800 à 1 000 euro hors taxes par mètre carré -, plan de l’appartement à revoir, pas de double vitrage, peu de luminosité dans les pièces côté cour, immeuble de moyenne facture, parties communes simples.

Cet avis de valeur est confirmé par le prix au mètre carré, compris entre 6. 453 euro et 9. 459 euro, mentionné par le site internet « Meilleurs agents. com », pour l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement litigieux et par plusieurs annonces immobilières produites par les intimés.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le prix proposé par M. Z, même compte tenu des travaux de rénovation à entreprendre, n’apparaît pas manifestement excessif par rapport aux prix du marché immobilier dans le secteur au jour de la délivrance du congé.

Le jugement déféré sera, par suite, confirmé en ce qu’il a validé le congé du 17 juillet 2015.