Monsiur H Z est décédé le […] à Tonneins (Lot-et-Garonne), après avoir établi à son domicile un testament reçu par maître A, notaire, le 30 janvier 2007 par lequel il déclarait léguer à D E demeurant avec lui à Marzelle l’usufruit de ses droits indivis sur l’immeuble de Marzelle constituant son domicile.
M. H Z avait vendu à Mme D E la moitié indivise de la parcelle cadastrée à […] par acte notarié reçu par maître R S, notaire à Miramont, de Guyenne le […].
L’amélioration de cet immeuble résulte de l’édification d’une maison composée de deux logements.
Le financement par emprunt de cette édification entre dans le champ de l’article 815-13 du code civil et il a été justifié des dépenses faites par H Z pour sa construction au moyen de trois prêts pour une somme globale de 400 000 francs.
Une amélioration a donc été apportée à l’immeuble par H Z, ce qui justifie en application de l’art. 815-13 du Code civil qu’il en soit tenu compte en équité en fonction de la valeur augmentée du bien au jour du partage.
Un désaccord a opposé les parties sur la valeur de l’immeuble et les documents produits font état d’évaluations divergentes puisque l’agence Duras Immobilier l’a évalué le 5 octobre 2007 à 250. 000 €, tandis que l’agence la Bourse de l’Immobilier l’a évalué à la demande d’H Z le 21 septembre 2006 à la somme de 370 000 à 380. 000 €.
Le jugement du tribunal de grande instance de Marmande rendu le 16 avril 2010 a ordonné une expertise, à la suite de laquelle l’expert P Q a en son rapport du 2 novembre 2010, après avoir recouru à trois méthodes d’évaluation, retenu une valeur médiane de 294 000 € pour le bien, dont le terrain était évalué à 15 220 €.
Cette valeur se rapproche du prix d’achat de 305 .000 € proposé au mois de juin 2013 par les époux C, la vente n’ayant pas pu se concrétiser par suite du refus opposé par M. D E.
Aucun élément objectif ne permet d’écarter l’évaluation réalisée par l’expert qui constitue une exacte appréciation de la valeur du bien au jour du partage.
Mme D E ne justifie pas avoir elle-même exposé des dépenses pour améliorer l’immeuble indivis. Si elle a produit un justificatif d’octroi de prêt du crédit agricole à hauteur de 149 000 €, ce document ne désigne pas l’immeuble financé et l’acte de prêt en question n’a pas été versé aux débats. Il ne peut être tenu compte d’une telle dépense.
C’est donc à juste titre que le notaire a évalué l’amélioration apportée au bien indivis par H Z à la somme de 278 .780 € correspondant à la valeur estimée du bien déduction faite de la valeur du terrain.
La créance dont est redevable Mme D E et qui est revendiquée par les consorts Z, ayants droit, au titre de l’amélioration de l’immeuble a été fixée par le notaire à la moitié de cette somme soit 139. 390 €.
Toutefois, ainsi que l’indiquent les consorts Z dans leurs écritures, le troisième prêt n’était pas entièrement réglé lors du décès d’H Z et a été pris en charge par voie d’assurance. Il n’a donc pas été entièrement supporté par lui.
De plus, M. H Z a vécu dans cette maison avec Mme D E entre la date de son édification et celle de son décès et si elle ne justifie pas de dépenses relatives à l’immeuble, elle a concouru à son entretien et à la préservation de son état.
Dès lors, l’équité justifie de fixer à la somme de 100. 000 € la créance de la succession à l’encontre de Mme D E au titre de l’amélioration de l’immeuble de Marzelle.
- Cour d'appel d'Agen, Chambre civile, 16 septembre 2019, RG n° 17/00129