C’est par une exacte analyse des éléments soumis à son appréciation que le premier juge a écarté la demande de garantie présentée par les époux X, acheteurs de l'immeuble, en considérant que l’acte de vente portait à la connaissance de l’acquéreur l’existence d’un défaut affectant l’assainissement de l’immeuble acquis.
En effet, l’acte de vente mentionne en page 14 à la rubrique intitulée«assainissement – absence de réseau public» :
«Il n’existe pas de réseau public de collecte des eaux usées domestiques auquel l’immeuble vendu serait dans l’obligation de se raccorder. Cet immeuble est actuellement équipé d’une installation d’assainissement non-collectif (fosse septique).»
«Conformément aux prescriptions de l’article L.2224-8 du code général des collectivités territoriales, la commune a fait procéder au contrôle de ces installations».
«À cette occasion, elle a remis au vendeur le document prévu par l’article L.1331-1-1 du code de la santé publique. Ce document, daté de moins de trois ans, est ci-annexé au dossier de diagnostic technique. Il en résulte que les installations d’assainissement ne sont pas conformes :»
«installation non-conforme, travaux obligatoires sous 4 ans, l’installation dispose d’un dispositif de collecte et de pré-traitement conforme mais sous dimensionné, et le dispositif de traitement est inaccessible à proximité d’arbres ce qui ne permet pas de garantir son bon fonctionnement. 'Le fonctionnement de la pompe de relèvement n’est pas vérifiable».
«L’acquéreur est informé qu’en application des dispositions de l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, il devra procéder aux travaux de mise en conformité des-dites installations dans un délai d’un an à compter de la signature du présent acte».
Les indications relatives à la non-conformité de l’installation sont extraites d’un rapport de contrôle diligenté, ainsi que le mentionne l’acte, par la commune en application de l’art. L.2224-8 du Code général des collectivités territoriales concernant les installations d’assainissement non collectif.
Le rapport de contrôle qui a été signé par les parties et annexé à l’acte de vente, contient d’autres informations relatives aux défauts de l’installation d’assainissement, et signale :
— la nécessité de vidanger la fosse septique (page 4),
— que l’installation est incomplète et significativement sous-dimensionnée (page 6),
— que l’installation présente un défaut de résistance structurelle, un couvercle non sécurisé ou le dispositif électrique associé est défectueux.
L’acte de vente ajoute en outre que l’acquéreur est informé qu’en application des dispositions de l’art. L.271-4 II du Code de la construction et de l’habitation, il devra procéder aux travaux de mise en conformité desdites installations dans le délai d’un an à compter de la signature du présent acte.
Il résulte de ces mentions que les acheteurs ont été informés que l’installation d’assainissement de l’immeuble n’était pas conforme, qu’elle était sous-dimensionnée, qu’elle était incomplète, qu’elle présentait un défaut de résistance structurelle, et que le dispositif de traitement, notamment la pompe de relevage, élément essentiel au fonctionnement de l’installation, ne pouvait être vérifié compte tenu de la présence d’arbres.
De plus, par la référence à l’art. L.271-4 II du Code de la construction et de l’habitation, les acquéreurs ont été informés lors de l’établissement de l’acte notarié, et cette mention portée par le notaire fait foi jusqu’à inscription de faux, de l’obligation légale leur incombant de procéder à la mise en conformité de l’installation ; ils se sont ainsi reconnus liés par cette obligation qui ne peut être mise à la charge du vendeur.
Les éléments versés aux débats par les époux X, acquéreurs, ne peuvent être retenus.
En effet, ils invoquent :
— la remise lors de la vente d’un plan ne reproduisant qu’une partie de l’installation, or le rapport de contrôle mentionne que l’installation n’est pas complète,
— un problème de contre-pente, or la norme AF 64.1 érige en règle l’existence de pentes des canalisations acheminant les eaux usées jusqu’à la fosse septique ; l’existence d’une contre pente leur incombe donc au titre de la mise en conformité de l’installation,
— des dégradations des canalisations, attestées par le préposé de la société Bovo qui a procédé à l’inspection vidéo du réseau d’eaux usées, or le rapport de contrôle signale un défaut de résistance structurelle de l’installation,
— une confusion du premier juge entre le désordre résultant de la mauvaise évacuation des eaux usées, et le défaut de conformité de l’assainissement, or le contrôle réalisé porte sur l’ensemble de l’installation.
Dès lors que la garantie des vices prévue par l’art. 1641 du Code civil prévoit que «Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus», il résulte de ce qui précède que les époux X, acquéreurs, ont, contrairement à ce qu’ils soutiennent, été suffisamment informés de l’état de l’installation d’assainissement de leur immeuble et de l’obligation légale de mise en conformité leur incombant.
Leur recours est donc infondé et le jugement est confirmé sur ce point.
- Cour d'appel d'Agen, Chambre civile, 16 septembre 2019, RG n° 17/00091