La mauvaise foi des vendeurs n’étant pas établie, ils peuvent valablement opposer aux acquéreurs la clause de non garantie insérée à l’acte de vente notarié

Les art. 1641 et suivants du Code civil imposent au vendeur de remettre à l’acheteur une chose qui ne révèle pas, après la livraison, des vices à la fois graves, cachés, antérieurs à la vente et imputables à la chose, la rendant inapte à son usage normal, sous peine de résolution du contrat ou de réduction de prix et/ou de dommages et intérêts, à moins qu’une clause exonératoire de garantie ne soit insérée dans l’acte, comme autorisé par l’art. 1643 du même code, dont l’efficacité reste toutefois subordonnée à la bonne foi du vendeur.

Il s’ensuit que le vendeur est tenu d’une obligation de contracter de bonne foi, y compris pour stipuler dans le contrat une clause de non garantie, et d’une obligation précontractuelle de renseignement, de sorte qu’en gardant le silence sur des éléments d’appréciation objectifs importants, il s’expose à ce que le bénéfice de la clause de non garantie lui soit refusé.

Selon l’art. 1648 du code précité, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

L’action introduite le 6 mai 2014 par les consorts A-B, acquéreurs, n’est pas prescrite. Ils n’ont découvert le vice affectant l’immeuble qu’ils avaient acquis que lors du dépôt du rapport de l’expert mandaté par leur assureur, la Gmf, le 28 mai 2013. La déclaration de sinistre qu’ils ont réalisée par courrier du 9 janvier 2012 mentionne d’importantes lézardes et fissures apparues sur un crépi refait en 2009 ainsi que l’existence d’un arrêté reconnaissant l’état de catastrophe naturelle pour leur commune à la suite d’un épisode de sécheresse intervenu durant l’année 2010 mais seules les conclusions de l’expertise réalisée leur ont révélé que ces fissures et lézardes, antérieures à la vente mais qui n’étaient plus visibles à cette période en raison des travaux réalisés, s’étaient rouvertes, qu’elles ne résultaient pas d’un nouveau désordre et constituaient le vice caché allégué.

La clause insérée dans l’acte de vente en date du 30 juin 2009 au terme de laquelle l’acquéreur "prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : soit de l’état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives et réglementaires contraires' doit recevoir application en l’absence de démonstration d’une mauvaise foi des vendeurs, les époux Z.

Ces derniers ont délivré une information aux acquéreurs, les consorts A-B, sur les travaux réalisés sur l’immeuble. La clause insérée en page 10 de l’acte de vente au titre "assurance dommages ouvrages" mentionne 'les travaux de rénovation tels qu’indiqués par le vendeur ont concerné les points suivants : ravalement de façade" ainsi que le nom de la Sarl ER chargée de la réalisation de ces prestations. Sont annexés à l’acte de vente et paraphés par les acquéreurs la facture établie le 31 janvier 2009 sur laquelle figure dans le poste maçonnerie le "bandage des fissures actives au sikafill de sika" ainsi que l’attestation d’assurance de la Sarl ER, éléments qui permettaient aux consorts A-B d’avoir connaissance de l’étendue exacte des travaux réalisés, y compris sur des fissures.

Ces derniers n’apportent pas la preuve que les époux Z, vendeurs, qui ont la qualité de profanes, avaient connaissance d’une sensibilité des sols aux phénomènes de retrait et gonflement à l’origine des fissures alors qu’ils n’ont réalisé aucune déclaration de sinistre pour ce motif auprès de leur assureur et qu’ils ont fait réparer ces fissures, dont ils n’étaient pas en mesure d’apprécier la gravité et leur probable réapparition dans le temps, en faisant appel à la Sarl ER et en s’en remettant complètement à elle sur la nature des travaux à réaliser pour y remédier.

Les consorts A-B n’ont constaté la réapparition des fissures qu’en janvier 2012, soit trois ans après la réalisation des travaux sur les façades, ce qui permet de considérer que les époux Z n’avaient pas connaissance du vice affectant l’immeuble et sa cause récurrente. Leur mauvaise foi n’étant pas établie, ils peuvent valablement opposer aux acquéreurs la clause de non garantie insérée à l’acte de vente. Les consorts A-B seront donc déboutés de leur demande pour le surplus des travaux de reprise dirigée à l’encontre des époux Z ainsi que de leurs prétentions au titre de leurs préjudices de jouissance et moral.