Les charges communes générales ne doivent pas être réparties au prorata des tantièmes de copropriété

La copropriété de la résidence l’Aiglon est régie par un règlement de copropriété établi le 16 octobre 1970, non modifié depuis lors.

Il y est stipulé, au titre des charges communes et réparations, que "les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété".

Selon l’état descriptif de division de l’immeuble, les consorts X possèdent un total de 359/1000 tantièmes de copropriété se décomposant comme suit :

• pour le lot 1 ( cave d’une superficie de 12 m²) : 20/1000 tantièmes ;
•  pour le lot 2 ( une pièce, cave, couloir escalier d’une superficie de 32 m²) : 41/1000 tantièmes,
•  pour le lot 8 ( cave d’une superficie de 12 m² ) : 20/1000 tantièmes ;
•  pour le lot 9 ( cave d’une superficie de 12 m²) : 20/1000 tantièmes ;
•  pour le lot 10 ( pièce au rez de chaussée, couloir, wc d’une superficie de 51 m²) : 104/1000 tantièmes ;
•  pour le lot 11 ( pièce au rez de chaussée d’une superficie de 55 m²) : 112/1000 tantièmes ;
•  pour le lot 12 ( pièce au rez de chaussée d’une superficie de 21 m² : 42/1000 tantièmes.

Ces tantièmes de copropriété constituent, en application du règlement de copropriété, les tantièmes de répartition des charges générales de copropriété.

Au soutien de leur demande d’annulation de la clause de répartition des charges du règlement de copropriété et en fixation d’une nouvelle répartition de celle-ci, les appelants font valoir que la clé de répartition de charges est inéquitable et non conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, fondées sur les critères d’utilité et de proportionnalité, notamment à la suite de la rénovation du grenier, propriété des époux D.

L’art. 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

"Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46, et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.

Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition".

En application de cet article, tout copropriétaire peut faire constater à tout moment le caractère illicite de la clause de répartition des charges de copropriété au regard des dispositions des articles 10 et 5 de la loi de 1965,

L’art. 10 alinéa 2 de la même loi, dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la loi.

L’art. 5 précise que les quote-parts de parties communes afférentes à chaque lot sont fixées en considération de la consistance, la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Les époux D sont propriétaires du lot 17, défini dans l’état descriptif de division, comme la totalité du grenier situé au second étage, d’une surface utile de 75m², affecté de 75 /1000 tantièmes de copropriété.

Il n’est pas contesté que ce lot a été transformé par ses propriétaires en lot à usage d’habitation, avec division intérieure en volume, sans que cette transformation s’accompagne d’une modification des charges.

Le lot n°17 reste donc affecté des tantièmes de copropriété, et consécutivement de charges, calculés sur la base de la seule superficie du lot, alors que les lots correspondant à des pièces habitables sont affectés de tantièmes supérieurs à leur superficie.

C’est ainsi que le lot 11, propriété des consorts E, d’une superficie de 55m², est affecté de 112/1000 tantièmes de copropriété, le lot 12, d’une superficie de 21 m², de 42/1000 tantièmes.

Le syndicat de copropriété soutient en vain que la quote-part de 75 /1000 tantièmes de copropriété tient compte non seulement de la superficie du lot mais également de sa situation dans l’immeuble ( dernier étage sans ascenseur, pas de hauteur sous plafond, pas d’accès au jardin), puisque la quote part, inchangée depuis l’origine, correspond à un grenier et non à un lot habitable.

La transformation du lot 17 en appartement a incontestablement eu des répercussions sur la consistance du lot et sur sa valeur relative par rapport à celle des autres lots, en l’augmentant.

Les consorts E soutiennent également, sans être démentis, que d’autres modifications des parties privatives sont intervenues notamment par réduction des paliers du premier et du second étage, et augmentation de la superficie de la cave 6, sans modification de la répartition des charges.

La répartition des charges prévue au règlement de copropriété, qui n’est pas proportionnelle aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots, n’est donc pas conforme aux dispositions d’ordre public de l’art. 10 de la loi de 1965.

Il convient en conséquence de déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété selon laquelle 'les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété ' et, avant dire droit sur la nouvelle répartition des charges, d’ordonner une expertise.

Le jugement est réformé.