L'art. 666 du Code général des impôts (CGI) dispose: « Les droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs. ».
Selon l’art. L17 du Livre des procédures fiscales, (LPF) l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations, la rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’art. L. 55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.
En application de l’art. R194-1 du LPF, lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s’étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l’imposition, en démontrant son caractère exagéré .
L'administration fiscale admet avoir reçu la contestation effectuée par M. F D le 8 février 2016 et ne conteste pas, en tout état de cause, que la charge de la preuve en la matière lui incombe .
Il est constant que le bien immobilier cadastré […] […] en la commune de […], dont la valeur vénale réelle a été évaluée par l’administration fiscale à 70 EUR le mètre carré, est situé sur un terrain plat et constructible, en bordure de route au Nord, ainsi facile d’accès et voisinant pour partie des villas (en zone d’habitat dispersé) et à une distance de 3 kilomètres de la mer, dans un secteur constituant un des pôles touristiques du département de la Guadeloupe.
Pour déterminer le prix moyen de 70 EUR le mètre carré (prix moyen de 79 EUR limité à 70 EUR), le service fiscal a retenu sur le même secteur de […] six ventes de terrain à bâtir réalisées entre janvier 2009 et le 30 novembre 2012, y ajoutant pour les parcelles […] et […] des lieux dits […] et I…, deux autres mutations des 12 décembre 2012 et 8 août 2013 (prix moyen de 82,41 EUR/m²) .
Qu’au titre des éléments de comparaison retenus pour déterminer la valeur vénale du bien en cause, le rehaussement ainsi proposé identifiait les biens concernés et précisait les références de publication des actes dans lesquels figurent ces termes de comparaison ; ces nombreux éléments de comparaisons de biens immobiliers comparables, qui sont ainsi appropriés, sont révélateur de l’état du marché immobilier et justifient la valeur vénale réelle ainsi déterminée.
En cause d’appel, M. F D, qui ne revendique plus la décharge totale de l’obligation de paiement de la somme de 83. 466 EUR, mais une décharge partielle, ne critique pas la pertinence des termes de comparaisons ; il soutient que l’évaluation de la parcelle, située hors d’un secteur urbanisé et ayant pour partie vocation agricole selon le projet de plan local d’urbanisme, doit prendre en compte tant les caractéristiques du terrain marécageux, difficile d’accès et ainsi impropre en l’état à la construction d’habitation, que la date de son acquisition en 1996 ; que pour démontrer le caractère exagéré de l’évaluation réalisée par l’administration fiscale, il se prévaut d’une analyse géotechnique et de deux rapports portant estimations, examens techniques tous deux réalisés par des spécialistes qu’il a mandatés ; qu’il conclut qu’à la date du 21 décembre 2012, la valeur vénale réelle ne peut excéder une moyenne de 147. 442,44 EUR après déduction des travaux de viabilisation déjà réalisés et encore à réaliser.
Toutefois, il ne développe aucun argumentaire quant aux raisons l’ayant amené à déclarer pour ce bien une évaluation de 338. 720 EUR lors de sa déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune 2013.
En outre, la valeur vénale du bien doit être appréciée au jour du fait générateur de l’impôt, lequel s’apprécie à la date de l’acte authentique des 17 et 21 décembre 2012, aucune cession antérieure en 1996 n’étant établie ; dès lors, est sans incidence sur l’appréciation de la valeur du bien des travaux viabilisation réalisés avant la signature de l’acte authentique; de la même façon, les événements ultérieurs, encore incertains à la date de l’acte authentique tel qu’un déclassement de la parcelle fondé sur un plan local d’urbanisme encore en projet, ne doivent pas être pris en compte pour la perception des droits concernés ; les examens techniques ont été réalisés en vue d’un projet d’aménagement de la parcelle consistant « en la création de plusieurs lots et probablement d’une voirie de desserte des lots et de dispositifs de gestion des eaux pluviales », projet de lotissement dont la viabilisation ne peut pas plus être prise en compte pour la détermination de la valeur vénale réelle ; s’agissant des sept éléments de comparaison 2010, 2011, 2012 caractérisés par le technicien immobilier dans son rapport du 15 mai 2019, leur somme est 66 EUR/m², ce qui au regard de celle des 8 éléments de comparaison fournis par l’administration fiscale, permet d’établir une moyenne de 73,77 EUR le mètre carré ; enfin, le caractère marécageux du terrain n’est pas plus avéré; en effet, l’examen géotechnique que M. F D a fait réaliser n’a mis en évidence aucune nappe ou résurgence et pu en revanche observé sur le terrain une végétation de nature xérophile, herbacées, arbres et arbustes typiques des milieux côtiers et secs; dès lors, au regard de la valeur réelle du bien immobilier dûment justifiée par l’administration fiscale, M. F F n’en démontre pas le caractère exagéré .
En conséquence, c’est à juste titre que la juridiction de premier ressort a retenu une estimation de 592. 760 EUR, soit après abattement de 100. 000 EUR, une base taxable de 196 .380 EUR, et un montant de droits en principal de 36 480 euros par ascendant, justifiant postérieurement le rappel de droits et intérêts de retard de 83 466 euros (72. 960 EUR de droit et 10 .566 EUR d’intérêts de retard) .
- Cour d'appel de Basse-Terre, 20 janvier 2020, RG n°18/014111