Selon l'art. 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue, qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ».
L'art. 1643 du Code civil prévoit la possibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie au moyen d'une clause, en général insérée dans les actes notariés de vente immobilière.
Maia jurisprudence limite cette possibilité d'exonération.
Exemple :
Un vendeur, personne physique, avait lui-même effectué certains travaux dans la maison. La cour d'appel a refusé de faire jouer l'exonération de la garantie des vices cachés aux motifs qu'il avait effectué ou fait effectuer dans les lieux des travaux, achevés en 2007, de démolition partielle, puis de reconstruction afin de transformer d'anciens locaux commerciaux en locaux d'habitation après les avoir réunis de sorte qu'il est réputé vendeur-constructeur et ne peut être exonéré de cette garantie.
L'arrêt de la cour d'appel est censuré aux motifs que la cour d'appel n'a pas recherché, comme il le lui était demandé, si le vendeur avait lui-même conçu ou réalisé les travaux.
La Cour de cassation entend bien restreindre les hypothèses d'exonération de la garantie des vices cachés, sans les supprimer totalement.
- Cour de cassation, 3e Chambre civ., 18 avril 2019, pourvoi n° 18-20.180