Investissement loi Malraux : le devoir de conseil de l'agent immobilier

La société civile immobilière (SCI- Sainte Manon recherche la responsabilité de la société Sorevim, en qualité d’agent immobilier pour manquement à son devoir d’information et de conseil sur ce projet de défiscalisation se faisant dans le cadre du dispositif ouvrant droit à l’avantage fiscal dit «Malraux».

Elle soutient que la société intimée leur a conseillé un très mauvais investissement sans l’avertir du risque pris, notamment au regard de l’état du marché immobilier à Beaucaire, de sorte qu’elle a perdu une chance considérable de réaliser un meilleur investissement, voire de ne pas en réaliser, étant donné qu’elle a dépensé au total 702.000 EUR sans percevoir aucun n’avantage excepté une petite réduction d’impôt, elle chiffre son préjudice à la somme de 553.000 EUR soit le coût des travaux, engagés en pure perte.

Il incombe à la société appelante qui recherche la responsabilité contractuelle de la société intimée, d’établir la faute de cette dernière, en sa qualité d’agent immobilier, le préjudice en résultant et le lien de causalité.

Elle critique le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes aux motifs d’une part, que la qualité d’agent immobilier de la société Sorevim n’était pas établie, et d’autre part que la SCI avait la possibilité d’obtenir des informations auprès d’un cabinet d’avocats fiscalistes, dont les coordonnées apparaissaient dans les documents. Pour autant, elle ne produit aucune nouvelle pièce.

Sur la qualité de la société Sorevim, vendeur, marchand de biens, l’appelante produit un e-mail, difficilement lisible, en date du 19 novembre 2009, dont l’objet est «Defisc 2009 Beaucaire» émanant de la société Sorevim, auquel sont jointes des photographies de l’immeuble et décrivant l’opération et les avantages fiscaux en résultant permettant de déduire la totalité du montant des travaux du revenu imposable ainsi que confirmé par le cabinet d’avocats R.

Cette seule pièce, n’établit, ni la qualité d’agent immobilier par l’entremise duquel ou sur les conseils duquel la vente litigieuse a été réalisée, ni le manquement au devoir de conseil de la société intimée, alors même que la photocopie produite est incomplète.

Sur les informations que la SCI aurait pu obtenir auprès du cabinet d’avocats fiscalistes R, il résulte des pièces du dossier que ce cabinet, certes chargé de la maîtrise d'oeuvre juridique de ce projet, est intervenu antérieurement à la signature de l’acte authentique (PV AG de l’AFUL du 5 novembre 2009), de sorte que le premier juge a relevé que la SCI aurait pu également recueillir des informations auprès de ce cabinet sur l’opération projetée avant l’acte de vente du 21 décembre 2019.

Enfin, sur le préjudice allégué, la seule pièce sur laquelle se fonde la SCI appelante, n’est pas plus lisible en appel, qu’en première instance, et ne saurait constituer un élément probant venant au soutien du préjudice réclamé à hauteur de 553. 000 EUR, étant ajouté qu’elle ne produit aucun élément quant au bénéfice de la défiscalisation.

En cet état, la société appelante étant défaillante dans la preuve qui lui incombe, le jugement déféré est confirmé en l’ensemble de ses dispositions.