Quand le vendeur fait tout pour faire échouer la vente, le notaire ne peut être tenu responsable de l'échec de cette vente

Dans la perspective de la création d’une zone d’aménagement concerté (ZAC), la SCI Le Grand Muscat (le vendeur) et la SNC Languedoc terrains (l’acquéreur) se sont entendues sur le prix de vente, par la première à la seconde, de divers terrains moyennant une somme de 19,82 EUR le mètre carré. Puis, suivant actes reçus le 24 juin 2003 par M. Z, notaire associé de la SCP J-Z-E F-I (les notaires), elles ont conclu un acte de vente d’une parcelle au prix de 399. 453 EUR, soit 10,67 EUR le mètre carré, et une promesse unilatérale de vente, sans indemnité d’immobilisation, portant sur les autres parcelles, au prix global de 1. 847.738,60 EUR, soit 24,32 EUR le mètre carré, sous la condition suspensive de l’obtention d’un arrêté de lotir ou d’un arrêté de ZAC avec désignation de l’acquéreur en qualité d’aménageur.

Par lettre recommandée du 19 juillet 2007, l’acquéreur a indiqué au vendeur qu’il avait été désigné aménageur de la ZAC, mais que, des recours étant engagés contre les décisions administratives, il sollicitait un report de l’échéance de la promesse de vente à la date de résolution des contentieux en cours. Le vendeur lui a répondu qu’il n’envisageait pas de prolonger le délai de la promesse de vente expirant le 31 décembre 2007.

Par actes des 14 et 27 juin 2013, le vendeur a assigné les notaires en responsabilité et indemnisation.

Les notaires ont fait grief à l’arrêt d'appel de les condamner solidairement à payer au vendeur la somme de 451. 557 EUR à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de vendre les parcelles objet de la promesse unilatérale de vente à des conditions plus avantageuses, alors « que le défendeur à une action en responsabilité ne peut être tenu de réparer un préjudice volontairement provoqué par la victime ; qu’en condamnant M. Z et les notaires à réparer le préjudice correspondant à une perte de chance de réaliser l’opération projetée, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le vendeur n’avait pas lui-même provoqué l’échec de l’opération en se prévalant de la nullité de la promesse, et en refusant à l’acquéreur toute prorogation du délai de levée de l’option, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Pour la Cour de cassation et au visa de l'art. 1382, devenu 1240 du Code civil :

Il résulte de ce texte que le demandeur à une action en responsabilité ne peut obtenir réparation d’un préjudice qu’il a volontairement provoqué.

Pour condamner solidairement les notaires à indemniser le vendeur, l’arrêt retient que le défaut d’information des notaires sur les risques de la non-réalisation de la promesse et le défaut de conseil concernant les options favorables, à eux imputables, ont fait perdre au vendeur une chance certaine de ne pas avoir contracté à des conditions plus avantageuses.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le vendeur n’avait pas provoqué l’échec de l’opération en se prévalant de la nullité de la promesse de vente et en refusant à l’acquéreur toute prorogation du délai de levée de l’option, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé.