Le compromis de vente du 6 novembre 2009 précise au paragraphe «'Assainissement'» que «' les biens vendus ne sont pas raccordés à un réseau collectif d’assainissement. Le vendeur déclare en outre que le système d’assainissement autonome équipant les biens vendus a fait l’objet d’un contrôle du service public d’assainissement non collectif et qu’il est conforme et en bon état de fonctionnement. Le vendeur déclare par ailleurs n’avoir reçu aucune injonction de la commune le mettant en demeure de procéder au raccordement. Dans tous les cas, le vendeur déclare que son mécanisme d’assainissement est aux normes. Si ce n’était pas le cas, la charge de la remise en conformité lui incombe par la réalisation des travaux avant la signature authentique ou par le provisionnement des sommes, sur devis, restant entre les mains du notairerédacteur de l’acte chargé du règlement des travaux. Ce point est également précisé au chapitre "Autres conditions".
En page 8 du compromis, au chapitre «Autres conditions» le vendeur déclare que «'son assainissement (eaux usées) est conforme aux normes en vigueur. Si tel n’était pas le cas, il a la charge de la remise en conformité par la réalisation des travaux avant la réitération de l’acte authentique ou bien par provisionnement des sommes restant entre les mains du notaire chargé de la réitération de l’acte par prélèvement sur le prix net vendeur à partir d’un devis dûment établi par un professionnel. La confusion des réseaux d’eaux pluviales et usées est considérée comme une non-conformité. Ce point concerne l’assainissement propre aux eaux usées. Il ne concerne pas le réseau d’eau pluviale qui reste à la charge de l’acquéreur en cas de non conformité".
Au paragraphe "Conditions particulières" figurant en page 9 du compromis, "le vendeur s’engage à réaliser à sa charge la création d’un assainissement autonome et conforme à la législation en vigueur".
Entre la date du compromis et celle de l’acte authentique M. X, vendeur, a fait réaliser sur sa parcelle par la société Bretagne Assainissement un système complet d’assainissement non collectif pour un coût de 6 994,65 € réglé le 9 décembre 2009.
Il est stipulé à l’acte authentique de vente que «Le bien vendu, ainsi que la maison cadastrée section ZB numéro 419 restant appartenir au vendeur, n’étant pas raccordé à l’assainissement communal, le vendeur a fait installer une micro-station d’épuration se situant sur la parcelle cadastrée ZB numéro 419. (…) La propriété de la micro-station étant dévolue à M. X, et aux acquéreurs successifs de la parcelle cadastrée ZB numéro 419,il y a lieu d’indiquer que la jouissance de cette installation est établie au profit de la parcelle sus énoncée et de la parcelle cadastrée section ZB numéro 418. Afin de régler les conditions de jouissance, d’entretien, et d’accès à la dite station d’épuration, il y a lieu de créer une servitude spécifique à cette micro-station.» En page 14 et 15 de l’acte authentique au paragraphe «Assainissement» le vendeur déclare «que l’immeuble vendu n’est pas desservi par l’assainissement communal et précise qu’il utilise un assainissement individuel de type micro-station installé le 3 décembre 2009» Il est précisé que «Le système d’écoulement des eaux pluviales doit être distinct de l’installation d’évacuation des eaux usées, étant précisé le régime d’évacuation des eaux pluviales est fixé par le règlement sanitaire départemental.
L’évacuation des eaux pluviales doit être assurée et maîtrisée en permanence, ne doivent pas être versées sur les fonds voisins et la voie publique.
Cet assainissement n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité par le service d’assainissement communal.
L’Acquéreur déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque».
Dans le cadre de sa mission, l’expert a recherché si la micro-station était destinataire de toutes les eaux usées de la maison ou de certaines d’entre elles. Il a constaté que la mini-station reçoit bien les eaux usées provenant des deux WC du bâtiment, tandis que les eaux usées provenant des autres appareils sanitaires se déversent dans une canalisation où devrait ne transiter que la collecte des eaux de ruissellements de pluies sur la chaussée ou de la toiture.
Invité à rechercher les causes des désordres, M. Z a résumé que les travaux avaient été engagés sans étude préalable de filière, sans déterminer les raccordements à effectuer, sans demande d’autorisation préalable de travaux ; qu’aucune vérification n’avait été engagée pour établir et s’assurer que tous les appareils sanitaires des deux logements avaient bien été raccordés, «ce qui relève pour le moins des obligations élémentaires de l’entrepreneur».
Sur la question de l’impropriété à destination, l’expert est d’avis que le défaut de raccordement n’empêche pas l’usage du bien, «bien que parfaitement répréhensible». Sur le coût des réparations, il a estimé que le coût du raccordement de la machine à laver est estimé à 350 EUR TTC et celui des autres appareils qui se rejettent dans le fossé de 1 100 EUR TTC.
Il ressort des constatations de l’expert que l’installation individuelle d’assainissement n’est pas conforme aux stipulations de l’acte de vente en ce qu’elle n’assure pas l’évacuation de la totalité des eaux usées dont certaines sont mêlées aux eaux pluviales.
De plus, un compte rendu de contrôle effectué par la SAUR le 23 avril 2015 corrobore le rapport d’expertise judiciaire en ce que l’installation n’est pas conforme à la réglementation en vigueur en ce que la micro station a été mise en place sans étude de conception ni contrôle réalisation par le SPANC.
Si Mme Y, acquéreur, a déclaré à l’acte authentique qu’elle faisait son affaire personnelle du défaut de contrôle de conformité, M. X s’était engagé dans le compromis de vente, qui concrétise l’accord des parties, à réaliser à sa charge la création d’un assainissement autonome conforme à la législation en vigueur. Il ressort des termes de l’acte authentique que cette installation a été réalisée et qu’elle assurait l’écoulement de la totalité des eaux usées sans que celles-ci soient mêlées aux eaux pluviales. En délivrant un bien assorti d’une installation d’assainissement individuelle qui ne répond pas à cette exigence, M. X, vendeur, a manqué à son obligation de délivrance.
Même si les désordres n’empêchent pas l’usage du bien et que leur reprise est d’un montant modeste, Mme Y n’est pas tenue d’accepter une chose différente de celle qu’elle a commandée. Il en résulte que le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté Mme Y de sa demande de résolution du contrat de vente et que cette résolution sera prononcée. Le transfert de propriété sera effectif à la signification du présent arrêt sans être retardé à la restitution intégrale du prix de vente.
Les parties devront procéder aux restitutions réciproques de la chose vendue et du prix de vente.
- Cour d'appel de Rennes, 1re chambre, 25 février 2020, RG n° 17/08739