L’article 1134 ancien du Code civil dispose que :
« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi. »
Le principe de ces dispositions est repris désormais aux articles 1103 du Code civil : " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits," et 1104 du Code civil "les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ".
L’article 1641 du Code civil dispose que " le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donne qu’un moindre prix, s’il les avait connu ".
L’article 1645 du même code précise que " si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tout les dommages et intérêts envers l’acheteur ".
L’article 1643 indique que le vendeur " est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ".
L’article 1644 dispose que " dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur à le choix de rendre la chose et de sa faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ".
L’article 1648 du Code civil dispose que : " l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ".
Sur la demande principale reposant sur la garantie des vices cachés :
Il convient de rappeler ici les principales constatations et conclusions du rapport d’expertise judiciaire :
" Généralités
- Mr A acquiert l’habitation des consorts Y le 8 juillet 2011
- Mr A s’installe dans les lieux en Juillet 2013
- Découverte de gouttière au niveau de la couverture en Juillet 2013
- L’ensemble historique des factures de l’habitation a été remis par les consorts Y à Mr A lors de la vente.
Parmi ces factures, on trouve celle de l’entreprise BAILLARGEAU du 15 décembre 1996 laquelle montre que la toiture a été entièrement refaite, comprenant des plaques fibrociments « everites » et la repose de tuiles sur les plaques pour un montant de 41.314,54 Francs T.T.C..
…
Rapiéçage sur les Plaques fibrociment cassées par des feuilles d’aluminium bituminées posées à titre temporaire mais sans caractère définitif
Avis de l’expert
Source du malentendu entre les parties
il apparaît que les époux Y lors de la vente de leur habitation aient présenté ou pensé cette facture comme une réfection intégrale, voire une remise à neuf de la couverture, c’est en tout cas ce que Mr A. acheteur indique avoir compris.
Pour l’expert ce malentendu n’aurait jamais dû avoir lieu, en effet la facture S.C.E. d’un montant de 2173,30 € T.T.C. ne peut correspondre qu’à une réparation légère d’urgence.
Le montant d’une remise à neuf d’une couverture pour une surface de 160 m2 est de l’ordre de 15.000,00 € T.T.C.
Cet écart aurait dû alerter les parties et notamment l’acheteur, sur les prestations réalisées facturées le 04 novembre 2010.
Préciser la nature des désordres, leur origine,
Au jour de l’expertise les combles ne sont pas accessibles et Mr A a réalisé des travaux de remise en état suite aux gouttières.
De ce fait nous ne pourrons pas constater les traces du désordre.
Vue de la rue, la couverture apparaît vétuste et présente des zones d’affaissement et de fléchissement de la charpente.
Cette couverture n’a en aucun cas fait l’objet d’une réfection totale.
Donner son avis sur les travaux nécessaires à la réfection :
…
L’expert judiciaire propose de retenir le devis de l’entreprise DBS pour 14.186,86 € T.T.C. plus les travaux de zinguerie pour un montant estimé de 3.800 € T.T.C..
Fournir tous les éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues
La vétusté globale de la couverture est visible depuis la rue et elle ne peut pas être confondue avec une couverture neuve.
Le montant des travaux de la facture de la société S.C.E du 04 novembre 2010 pour 2.173,30 € T.T.C. ne peut-être confondu avec la réalisation d’une toiture refaite à neuf (estimation de l’expert 15.000 € T.T.C.) ".
S’agissant du courrier daté du 29/09/2014, adressé par M. A à Mme Y, l’expert relève :
" Ce courrier montre que ce dernier ne pouvait valablement ignorer l’état de la toiture, lors de la visite des lieux par M. A en décembre 2010 et en janvier 2011, préalablement à la vente ".
L’expert judiciaire indique enfin :
" Evaluer s’il y a lieu, tous les préjudices subis, en précisant notamment si les désordres préexistaient à la vente, s’ils étaient apparents lors de la vente ou pouvaient être connus de l’acheteur et connus du vendeur :
Au vu de la vue extérieure de la maison, du montant de la facture de la société SCE, remise à Mr A lors de la signature de l’acte de vente, et des dires de la voisine ci-dessus. M. A ne peut valablement ignorer que la toiture n’a pas été entièrement refaite.
Enfin il apparaît difficile de démontrer que les consorts Y aient masqué un vice de la couverture.
Pour l’expert les désordres préexistaient et étaient apparents lors de la vente, et ne pouvaient être inconnus de l’acheteur et du vendeur.
Sauf information nouvelle il n’apparaît pas pour l’expert de préjudice ".
Il résulte clairement de ces éléments que la vétusté de la couverture était visible depuis la rue.
M. A ne pouvait en ignorer alors l’existence, en dépit du fait qu’il n’était pas possible d’accéder aux combles.
Le caractère apparent de la vétusté est en outre confirmée par le rapport d’expertise amiable versé aux débats, rédigé par M. F à la demande de l’assureur de M. A.
Cet expert amiable a pu indiquer :
" Au cours des opérations d’expertise, nous avons relevé de nombreuses gouttières au niveau des faux-plafonds en placoplâtre fraîchement refait de l’étage.
Le comble n’étant pas accessible, nous nous sommes déplacés dans la rue afin de constater l’état global de la couverture.
La couverture est une couverture sur charpente traditionnelle assemblée composée de plaque fibrociment probablement amianté étant donné l’âge de réalisation (environ année 1970).
Les plaques amiantées sont recouvertes de tulles de type tige de botte (tulles canal creuses).
La couverture présente à de nombreux points des zones d’affaissement et de fléchissement de la couverture.
En tout état de cause, depuis la rue, nous avons relevé que la toiture était vétuste.
Il est possible qu’elle ait fait l’objet d’un remaniement, mais en aucun cas d’une réfection totale.
Avis sur les responsabilités:
La couverture est visible de la rue.
Elle est accessible via une échelle.
Au cours de nos opérations d’expertise, il a été relevé une vétusté Importante du clos et du couvert du bâtiment en dehors des travaux réalisés par M. A.
M. A a acquit le bien en 2011 et s’est manifesté 2 ans plus tard, ce dernier n’étant pas sur place lors des travaux de réfection.
Il est techniquement difficile de démontrer que la partie adverse aurait masqué un vice de la couverture.
M. A reproche surtout à la partie adverse de ne pas l’avoir alerté de l’état de vétusté de la couverture.
Dès lors il nous parait compliqué d’apporter la preuve de la responsabilité du tiers ".
Outre qu’il est établi que la vétusté de la toiture était aisément constatable depuis la rue, il ressort du propre courrier adressé le 29 septembre 2014 par M. A à Mme Z Y que " en décembre 2010, je suis venu visiter l’intérieur de votre maison à l’Eguille qui m’intéressait; lorsque qu’une vieille dame voisine de chez vous m’interpella pour m’indiquer que la toiture de cette maison était dans un très mauvais état ".
Alors que cette information lui parvenait antérieurement à la vente, il y a lieu de relever que l’attention de M. A était ainsi particulièrement attirée sur la possibilité de ce défaut, alors que la toiture est visible depuis la rue et accessible à l’échelle, et que l’expert a précisé qu’il était techniquement difficile de démontrer que le vendeur avait masqué un vice de la couverture.
En outre, M. A, l'acquéreur, ne peut soutenir que l’état de vétusté de la toiture n’impliquait pas que les fuites soient apparentes, dès lors que la vétusté induit nécessairement un défaut d’étanchéité.
S’agissant de désordres apparents au moment de la vente, il convient de confirmer la décision du tribunal en ce qu’il a rejeté la demande formée par M. A sur le fondement de la garantie des vices cachés.
- Cour d'appel de Poitiers, 1ère chambre, 12 mai 2020, RG n° 18/01521