La division de l'immeuble en volumes est irréversible

 

Au soutien de leur appel, MM Y et Z font, en substance, valoir que :

— alors que la copropriété institue un régime d’indivision forcée s’agissant des parties communes, la division en volumes implique qu’il n’existe aucune partie commune, quand bien même les volumes seraient imbriqués entre eux,

—  des servitudes réciproques sont cependant créées, via un cahier des charges, pour harmoniser les relations entre les volumes et permettre le fonctionnement de l’ensemble immobilier et il est généralement constitué une AFUL, ou une association syndicale libre (ASL), qui échappe au régime de la copropriété, pour gérer d’éventuels services communs ou des espace non attribués à un volume,

—  l’AFUL se limite à assurer la gestion des biens dont elle est propriétaire et/ou des services communs prévus dans ses statuts.

S’agissant du cas d’espèce, le cahier des charges dresse l’état des servitudes créées et met à la charge des propriétaires des volumes l’entretien et la réparation des éléments de structure situés dans leur volumes, tels piliers, poutres, dalle de couverture des parkings et de leurs voies de dessertes, étanchéité de la dalle de couverture.

Or, les appelants font valoir que, à compter de l’année 2010, l’AFUL a voulu obtenir une « refonte » de son fonctionnement pour parvenir à une gestion, selon elle « plus équitable », en faisant supporter aux propriétaires privatifs de volumes un montant de charges plus important, et ce, avec la volonté de reprendre en main la gestion de l’ensemble immobilier dans le but de réaliser des économies d’échelle.

Selon eux, l’AFUL a d’abord tenté d’imputer aux propriétaires des volumes V10 à V12 des charges de copropriété en soutenant qu’il existerait des parties communes, à propos de quoi le CRIDON, consulté, a rendu, le 8 juin 2011, l’avis suivant :

—  « si ces trois derniers volumes participent à l’entretien de la piscine au travers de l’AFUL dont leurs propriétaires semblent être membres, il n’en est rien pour ce qui concerne les charges de copropriété du Capitole, alors qu’ils sont imbriqués dans cette résidence. Vous nous demandez comment parvenir à ce qu’ils y participent »,

— réponse : « il n’existe aucun moyen légal de contraindre les voisins à participer à l’entretien de portions de bâtiment sur lesquels ils n’ont aucun droit ».

Ils ajoutent qu’en 2012, l’AFUL a tenté d’obtenir la suppression des volumes V10 à V12 et leur rattachement au V9 en qualité de lot de copropriété.

Devant ces difficultés, l’AFUL apparaît avoir opté, comme cela résulte du rapport moral de son président en vue de l’assemblée générale de 2013, pour un transfert des charges du Capitole et de l’espace Carnot à l’AFUL, de sorte qu’il a été présenté à l’assemblée générale un projet de budget qui intégrait les charges de copropriété des syndicats des copropriétaires Le Capitole et Carnot, le budget de l’AFUL étant porté de 29' 000 EUR  en 2012 à 159' 000 EUR en 2013, les budgets des deux syndicats de copropriétaires étant fusionnés avec celui de l’AFUL qui se comportait ainsi en « super » syndicat de copropriétaires répartissant, en fonction des tantièmes de copropriété, les charges globales.

Cela s’étant reproduit l’année suivante en 2014, ainsi qu’en 2015, 2016, 2017 et 2018, les appelants demandent l’annulation des résolutions correspondantes relatives au budget de l’AFUL et à la répartition des charges qui en découlent.

Ils font valoir que ces résolutions violent les statuts de l’AFUL et l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que la modification de la répartition des charges au sein d’une copropriété ne peut être adoptée qu’à l’unanimité.

Les intimés affirment au contraire que les charges réclamées sont réparties conformément au règlement de copropriété et aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 (art. 8 et 10) pour la copropriété et conformément aux statuts pour l’AFUL.

Ils opposent à l’analyse susmentionnée du CRIDON que celui-ci a dû considérer que l’ensemble immobilier présentait un volume horizontal et non pas vertical comme en l’occurrence. Ils soutiennent que les parties communes aux copropriétaires et aux propriétaires de volumes sont par exemple la toiture de l’immeuble, la terrasse du rez-de-chaussée, les murs de gros-'uvre, l’étanchéité, les canalisations et des équipements tels que passages, alimentation en eau sanitaire, gaines électriques, téléphoniques, câbles… et ce malgré l’entrée indépendante dont bénéficient MM Y et Z.

Ils estiment donc que ces derniers doivent participer à l’entretien des divers équipements susmentionnés et des services communs tels que ménage, ordures ménagères, syndic, assurance de l’immeuble… dont ils bénéficient du fait de la situation de leurs volumes respectifs à l’intérieur même de l’immeuble.

Néanmoins, l’objet même de la convention opérant la division en volumes consiste à écarter, en ce qui concerne ceux-ci, l’existence de parties communes et par conséquent les charges correspondantes.

Ainsi, en l’espèce, lors de la division en volumes, les volumes 10 à 12 ont été exclus des charges de copropriété, les seules charges pesant sur l’AFUL résultant de l’entretien et de la réparation des équipements communs, de l’assurance de la responsabilité de ses membres et des équipements communs qu’elle gère, ainsi que des volumes résiduels dont elle est propriétaire et de ses propres frais de gestion.

Dès lors, la division en volumes étant irréversible sauf accord des propriétaires concernés, il ne peut qu’être fait droit aux demandes formées par MM Y et Z tendant à l’annulation :

—  des résolutions de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Capitole 13A approbation des comptes financiers clos au 31 mars 2014 et quitus et 13 b approbation du budget prévisionnel du 1er avril 2014 au 31 mars 2015, adoptées en violation des statuts de l’AFUL dont le syndicat est membre et de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965,

—  des résolutions 6 approbation des comptes financiers clos au 31 mars 2014 et quitus, 7 approbation du budget prévisionnel 2014/ 2015 de l’assemblée générale de l’AFUL du 30 juin 2014, adoptées en violation des statuts de l’AFUL,

—  puis, consécutivement, de l’ensemble des résolutions financières ou budgétaires des assemblées générales successives de l’AFUL, soit délibérations 6,7 et 9 de l’assemblée générale du 22 juin 2015, 4, 6,7 et 8 de l’assemblée générale du 29 juin 2016, 4, 5,6 et 8 de l’assemblée générale du 17 novembre 2017 ainsi que 4, 6,7 et 8 de l’assemblée générale du 19 octobre 2018, adoptées en violation des statuts de l’AFUL, les prétentions de cette dernière et du syndicat étant, par ailleurs, rejetées.

Le jugement déféré est donc infirmé en ce qu’il a écarté celles de MM Y et Z et a fait droit aux demandes en paiement de l’AFUL et du syndicat à leur encontre.