Défaut d'alea et vil prix dans la vente en viager

 

Sur la demande d'annulation de la vente moyennant rente viagère C / Y-L du 8 octobre 2014 pour cause de défaut d'alea

En application des articles 1964 ancien (1108 nouveau) 1974 et 1975 du Code civil, le contrat de rente viagère est un contrat qui est fondé à peine de nullité sur l'existence au jour du contrat d'un aléa lequel correspondant à l'incertitude de la date du décès du crédit rentier.

En l'espèce, c'est par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a constaté que le décès de M. M C est intervenu 16 mois et demi après l'acte de vente, alors qu'à cette date en 2014, les diverses pathologies dont il souffrait étaient bien stabilisées et maîtrisées, au point que M. C avait entrepris une croisière de plusieurs mois, avec l'assentiment de ses médecins qui avaient seulement préconisé un suivi et un contrôle à son retour.

En conséquence, le jugement est confirmé de ce chef.

Sur la demande d'annulation de la vente pour absence d'un prix réel et sérieux

C'est par de justes motifs que le premier juge a retenu que le prix de 100 000 € retenu dans l'acte n'était pas un vil prix au vu des éléments de comparaison produits notamment ceux issus du fichier Perval.

Cette valeur est corroborée en cause d'appel par plusieurs nouveaux éléments, notamment deux ventes pour des appartements T4 , situés à la même adresse […], vendus aux prix de 65 000 et 67 000 € .

Ainsi, les appelants ne justifient pas que le prix retenu par leur auteur dans la vente en 2014, à savoir 100 000 € était dérisoire au regard de son état et de sa situation dans un quartier «loin d'être attractif».

D'autre part, les intimés produisent une fiche de calcul de la rente conforme aux usages notariaux, compte tenu de la réserve d'usufruit, à savoir :

- homme seul : 78 ans

- valeur vénale : 100 000 €

- taux de rendement : 7%

- usufruit : 49 628 € (méthode économique).

- valeur vénale du bien libre : 50 000 €

- taux de rendement : 7%

- montant du bouquet : 20 000 €

- espérance -vie : 10,14 années

- montant de la rente mensuelle à terme échu : 341,79 €

Cette méthode de calcul et ce résultat sont parfaitement justifiés au regard des éléments devant être pris en considération.

Au contraire la note de calcul produite par les appelants n'est pas validée par un spécialiste et ne tient pas compte notamment de la reserve d'usufruit au profit du vendeur évaluée à 50 000 € .

En conséquence, le jugement est aussi confirmé de ce chef.